Promisiunea bilaterală de vânzare. Antecontractul de vânzare

Promisiunea bilaterală de vânzare (antecontract) reprezintă un instrument care permite părților să-și securizeze interesele înainte de a intra într-un contract definitiv. Promisiunea bilaterală de vânzare (antecontract) servește ca un pas preliminar în procesul de vânzare-cumpărare. Această formă de antecontract este esențială pentru a asigura că toate aspectele tranzacției sunt înțelese și acceptate de ambele părți, în conformitate cu prevederile Codului Civil.

PROMISIUNEA BILATERALĂ DE VÂNZARE – DEFINIȚIE

Promisiunea bilaterală de vânzare (antecontract) reprezintă acordul (contractul)  în care ambele părți se angajează să finalizeze, în viitor, un contract de vânzare referitor la un bun specific, la un preț stabilit sau care poate fi determinat ulterior. În cadrul acestei promisiuni, fiecare parte dobândește dubla calitate de promitent și beneficiar, asigurându-se astfel un echilibru juridic între părți.

Unii autori au numit acest acord și „antecontract de vânzare” sau „contract provizoriu de vânzare”, în timp ce alții au susținut teoria conform căreia promisiunea bilaterală de vânzare și antecontractul reprezintă două instituții juridice distincte și autonome.

MOTIVUL APARIȚIEI ANTECONTRACTULUI (PROMISIUNEA BILATERALĂ DE VÂNZARE)

Nevoia de a iniția o Promisiune bilaterală de vânzare (antecontract) a apărut din dorința părților de a-și exprima voința juridică de a încheia vânzarea într-un mod juridic valid. În doctrina juridică, s-a subliniat că, în timp ce vânzarea-cumpărarea imobilelor fără respectarea cerințelor legale (precum autorizația administrativă prealabilă și formalizarea contractului într-o formă autentică) este nulă, promisiunea bilaterală de vânzare rămâne valabilă și permite părților să se angajeze într-un contract în viitor, când toate cerințele legale pot fi respectate.

Această formă de promisiune devine crucială în situații practice în care, deși părțile sunt de acord cu vânzarea, sunt împiedicate să încheie valabil contractul ce atestă transferul dreptului de la o persoană la alta. Exemple în acest sens sunt lipsa lucrărilor de cadastru, insuficiența fondurilor necesare pentru autentificarea contractului sau incapacitatea cumpărătorului de a cumpăra datorită nerespectării unor proceduri legale, cum ar fi dobândirea cetățeniei române.

PROMISIUNEA BILATERALĂ DE VÂNZARE – CONDIȚII

Un aspect distinctiv al Promisiunii bilaterale de vânzare (antecontract) este faptul că nu trebuie să respecte condițiile de formă prevăzute pentru vânzare. Prin urmare, promisiunea dă naștere la o creanță sinalagmatică, care este supusă unui termen suspensiv în beneficiul ambelor părți. Acest aspect înseamnă că niciuna dintre părți nu poate fi obligată să finalizeze vânzarea înainte de împlinirea termenului stabilit, cu excepția cazului în care ambele părți renunță de comun acord la beneficiul termenului.

PROMISIUNEA BILATERALĂ DE VÂNZARE – SANCȚIUNI

Atunci când, la împlinirea termenului, una dintre părți refuză să încheie contractul promis, cealaltă parte poate apela la diverse remedii juridice. Acestea includ solicitarea rezoluțiunii promisiunii cu daune-interese, executarea silită a obligației prin echivalent sau obținerea unei hotărâri judecătorești care să substituie consimțământul părții renitente.

Mai mult, în situația în care promitentul-vânzător nu își respectă obligația asumată în Promisiunea bilaterală de vânzare (antecontract) și încheie un contract de vânzare cu o altă persoană decât promitentul-cumpărător, contractul de vânzare rămâne valabil. Cu toate acestea, promitentul-vânzător poate fi obligat să plătească daune-interese compensatorii către promitentul-cumpărător, ilustrând astfel mecanismele de protecție juridică oferite de această formă de antecontract.

Răzvan Petrea – avocat Timișoara

ÎNTREBĂRI FRECVENTE