Dreptul de preempțiune

DREPTULUI DE PREEMPȚIUNE – CADRU LEGISLATIV

Codul civil românesc, în vigoare, oferă un cadru detaliat pentru dreptul de preempțiune prin articolele 1.730-1.740, și adițional în articolele 1.746 și 1.849. Secțiunea articolelor 1.730-1.740 reprezintă fundația juridică a dreptului de preempțiune, fiind aplicabilă tuturor drepturilor de preempțiune stabilite fie prin lege sau convențional prin acord. Acest cadru juridic este esențial pentru a înțelege cum funcționează dreptul de preempțiune în diferite scenarii.

Celelalte două articole menționate anterior, articolele 1.746 și 1.849, se referă la două drepturi de preempțiune speciale:

• Dreptul de preempțiune referitor la terenurile forestiere, acordat coproprietarilor și vecinilor care dețin terenuri forestiere (conform art. 1.746 C. civ.);
• Dreptul de preempțiune al arendașilor cu privire la bunurile arendate (conform art. 1.849 C. civ.).

Aceste drepturi de preempțiune speciale reprezintă o deviere de la principiul forței obligatorii a contractului și de la caracterul disponibil al oricărui drept subiectiv, impunând o interpretare și aplicare strictă a dreptului de preempțiune.

DREPTULUI DE PREEMPȚIUNE – DEFINIȚIE

Dreptul de preempțiune este un drept subiectiv civil care conferă titularului său, denumit preemptor, prioritate în cumpărarea unui bun la un preț egal, comparativ cu alte terțe persoane. Un exemplu concret ar fi un chiriaș care dorește să cumpere apartamentul pe care l-a închiriat, în cazul în care proprietarul decide să-l vândă. Conform art. 1.730 alin. (1) C. civ., „titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun”.

Deși dreptul de preempțiune poate afecta libertatea contractuală, nu transformă vânzarea într-o tranzacție forțată. Voința titularului dreptului de a aliena nu este înlocuită, ci doar restricționează libertatea vânzătorului de a selecta cumpărătorul.

DREPTULUI DE PREEMPȚIUNE – CARACTERE JURIDICE

Dreptul de preempțiune este caracterizat prin indivizibilitate, în sensul că preemptorul îl exercită în mod unitar, fără posibilitatea de a-l fracționa. Indivizibilitatea dreptului de preempțiune se manifestă între creditori și între debitori, și/sau între moștenitorii lor. Dreptul de preempțiune este de asemenea incesibil, ceea ce implică faptul că nu poate fi transmis decât împreună cu calitatea preemptorului.

Preempțiunea convențională este temporară. Părțile pot să stabilească un termen de maximum 5 ani, în care se poate exercita dreptul de preempțiune. Dacă se stabilește un termen mai mare de 5 ani, clauza este lovită de nulitate absolută și termenul se reduce la limita de 5 ani. În absența unui termen stabilit, se consideră că preempțiunea este valabilă pe durata vieții preemptorului.

NATURA JURIDICĂ A DREPTULUI DE PREEMPȚIUNE

Dreptul de preempțiune este considerat a avea natura juridică a unui drept de creanță corelativ obligației de a nu face, în sarcina proprietarului bunului supus preempțiunii. Proprietarul are obligația de a nu încheia un contract de vânzare care să nu includă condiția suspensivă ca preemptorul să nu cumpere bunul, în aceleași condiții și la același preț.

Preempțiunea, în calitate de drept de creanță corelativ unei obligații negative, generează două drepturi accesorii. Primul este dreptul preemptorului de a fi notificat cu privire la încheierea de către proprietar a unui contract de vânzare referitor la bunul supus preempțiunii. Aceasta este o obligație a proprietarului de a notifica preemptorul (obligația de a face). Al doilea este dreptul preemptorului de a accepta contractul notificat, prin achitarea prețului. Natura acestui drept este cea a unui drept potestativ.

EXERCITAREA DREPTULUI DE PREEMPȚIUNE

Codul civil oferă un cadru juridic bine definit pentru exercitarea dreptului de preempțiune, fie că este constituit prin lege, fie că este de natură convențională.

Părțile implicate pot alege să devieze de la normele stabilite în Codul civil doar în cazul dreptului de preempțiune convențional. Dreptul de preempțiune legală trebuie exercitat strict conform prevederilor legale, care au caracter imperativ și de ordine publică. Pe de altă parte, dreptul de preempțiune convențional permite părților să stabilească norme prin derogare de la dispozițiile Codului civil, care, în acest context, sunt considerate norme supletive.

Notificarea preemptorului

Un aspect esențial în exercitarea dreptului de preempțiune este notificarea preemptorului. Notificarea trebuie să includă numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului, normele aplicabile, termenii și condițiile vânzării, precum și locul unde se află bunul. O notificare incompletă este considerată ineficace, iar termenul legal pentru exercitarea dreptului de preempțiune începe să curgă de la data la care informațiile lipsă au fost furnizate.

Termenele legale

Exercitarea dreptului de preempțiune trebuie efectuată într-un termen de 10 zile pentru bunurile mobile și de 30 de zile pentru bunurile imobile, termene care încep să curgă de la data primirii notificării. În cazul în care preemptorul nu își exercită dreptul în termenul stabilit, condiția suspensivă din contractul de vânzare se îndeplinește și contractul cu terțul se consolidează retroactiv.

NULITATEA ȘI OPOZABILITATEA DREPTULUI DE PREEMPȚIUNE

Implicațiile neglijării dreptului de preempțiune

Un contract de vânzare afectat de dreptul de preempțiune poate fi încheiat valabil cu un terț doar sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către titularul său. Sancțiunea pentru nerespectarea acestei condiții suspensive variază în funcție de natura dreptului de preempțiune – legală sau convențională. În cazul dreptului de preempțiune legal, sancțiunea este nulitatea absolută a contractului, reflectând un interes public. Pe de altă parte, în cazul dreptului de preempțiune convențional, sancțiunea este nulitatea relativă a contractului.

Opozabilitatea în materie imobiliară

Pentru opozabilitatea față de terți, dreptul de preempțiune convențional trebuie notat în cartea funciară. Drepturile de preempțiune legale sunt opozabile terților prin natura lor, fără a fi necesară notarea în cartea funciară. Procedura de notare în cartea funciară implică anumite condiții și termene legale care trebuie respectate cu strictețe, garantând astfel transparența și legalitatea tranzacțiilor imobiliare.

PLURALITATEA DE PREEMPTORI 

În scenariul în care mai mulți preemptori concurează pentru exercitarea dreptului de preempțiune, legea stabilește o ordine de preferință. Preemptorii legali sunt favorizați în fața celor convenționali. Dacă sunt mai mulți preemptori legali, este la latitudinea vânzătorului să aleagă cu cine dorește să încheie tranzacția. În cazul în care bunul este imobil și există mai mulți preemptori convenționali, prioritatea revine celui care și-a înscris primul dreptul de preempțiune în cartea funciară.

DREPTUL DE PREEMPȚIUNE ÎN LEGI SPECIALE

Dreptul de preempțiune prevăzut în legile speciale, cum ar fi Legea nr. 10/2001 sau Legea nr. 33/1994, conferă anumite drepturi și obligații suplimentare. De exemplu, locatarii imobilelor restituite sau foștii proprietari ai imobilelor expropriate beneficiază de drepturi speciale de preempțiune. În plus, în cazul terenurilor din fondul forestier, dreptul de preempțiune este exercitat de vecinii proprietari de fonduri forestiere, inclusiv statul, dacă este proprietar al terenurilor învecinate.

STINGEREA DREPTULUI DE PREEMPȚIUNE

Exercitarea dreptului de preemțiune

Dreptul de preempțiune este stins prin exercitarea dreptului accesoriu, de natură potestativă, de către preemptor. Dreptul accesoriu implică acceptarea contractului notificat, o acțiune care, odată realizată în termenul legal, conduce la stingerea dreptului de preempțiune.

Acceptarea contractului și plata prețului către vânzător în termenul legal sunt esențiale pentru exercitarea eficientă a dreptului de preempțiune. În cazul în care acceptarea și plata sunt efectuate în termen, dreptul de preempțiune se stinge prin acceptare, conform legii.

Stingerea dreptului de preempțiune

Dacă preemptorul refuză oferta de vânzare și exprimă acest refuz în termenul legal, dreptul de preempțiune se stinge doar în legătură cu contractul de vânzare respectiv. Cu toate acestea, dreptul de preempțiune subzistă pentru alte vânzări ulterioare ale bunului supus preempțiunii, în situația în care vânzarea notificată nu se realizează.

Dreptul convențional de preempțiune poate fi stins înainte de împlinirea termenului legal, în cazul decesului preemptorului sau al încetării existenței persoanei juridice. În contrast, dreptul legal de preempțiune nu se stinge prin decesul preemptorului, deoarece este constituit pentru motive de ordine publică sau în considerarea calității unei persoane.

Decăderea din dreptul de preempțiune

Decăderea reprezintă o altă modalitate de stingere a dreptului de preempțiune, și are loc în absența acțiunilor necesare din partea preemptorului în termenul stabilit. În situația în care acceptarea contractului notificat nu are loc în termenul legal, dreptul de preempțiune se stinge prin decădere. Această decădere are loc automat la împlinirea termenului fără ca acțiunile necesare să fie realizate.

Răzvan Petrea – avocat Timișoara 

întrebări frecvente