Contractul de antrepriză în construcții reprezintă o subcategorie specifică a contractului general de antrepriză. Prin intermediul acestui contract, antreprenorul se angajează să execute lucrări care, conform reglementărilor juridice, necesită obținerea unei autorizații de construire, conform art. 1874 C. civ. Contractul de antrepriză în construcții se diferențiază prin necesitatea obținerii anumitor autorizații în prealabil (gen autorizație de construire). În ceea ce privește activitatea antreprenorului, aceasta poate cuprinde o serie variată de acțiuni, precum reconstrucția, consolidarea, modificarea, extinderea și altele. Aceste activități pot viza nu doar clădiri, dar și alte tipuri de imobile, cum ar fi căi de comunicație, dotări subterane, împrejmuiri și multe altele.
Reglementări juridice relevante contractul de antrepriză în construcții
Principalele acte normative care reglementează acest domeniu sunt:
- Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții
- Codul civil articolele 1851-1880
Autorizarea lucrărilor de construcții
Un aspect central al contractului de antrepriză în construcții este necesitatea obținerii unei autorizații de construire. Astfel, conform art. 1 alin. 1 din Legea nr. 50/1991, executarea lucrărilor de construcții este posibilă exclusiv pe baza unei astfel de autorizații.
Autorizația de construire este eliberată pentru o serie de lucrări, precum construirea, reconstruirea, consolidarea, modificarea și extinderea construcțiilor. Autorizația se eliberează în urma solicitării deținătorului titlului de proprietate sau a altui act care conferă dreptul de construire.
Este esențial ca toate construcțiile să fie efectuate în conformitate cu autorizația de construire. Un aspect important de menționat este faptul că autorizarea construcțiilor este un drept exclusiv al organului administrativ.
Autorizația de construire are o valabilitate de 12 luni de la data emiterii, cu posibilitatea de prelungire pentru încă 12 luni. Există și anumite lucrări care sunt exceptate de la necesitatea obținerii unei autorizații, atâta timp cât acestea nu modifică structura sau aspectul construcției.
Certificatul de Urbanism
Acest certificat informează solicitantul cu privire la regimul juridic, economic și tehnic al terenurilor și construcțiilor existente. De asemenea, stabilește cerințele urbanistice în funcție de specificul locației.
Documentațiile tehnice și proiectele se elaborează de specialiști din domeniu, în conformitate cu reglementările în vigoare și prevederile specifice din certificatul de urbanism.
Contractul de subantrepriză în construcții
Atunci când vorbim despre contractul de antrepriză în construcții, este esențial să înțelegem conceptul de subantrepriză. Acesta reprezintă un mecanism prin care antreprenorul își poate delega o parte sau toate responsabilitățile către un sau mai mulți subantreprenori, în vederea realizării unei părți specifice a lucrării sau a serviciilor. Cu toate acestea, există cazuri în care subantrepriza nu este permisă, în special atunci când contractul a fost încheiat având în vedere specificul personal al antreprenorului.
În esență, subantrepriza reprezintă un nou contract de antrepriză în construcții. Regulile generale ale contractului de antrepriză sunt aplicabile și în cazul subantreprizei. De asemenea, subantrepriza trebuie să respecte principalele condiții stabilite în contractul de antrepriză și să nu fie restricționată printr-o clauză contractuală.
Deoarece avem în față două contracte distincte – contractul de antrepriză și contractul de subantrepriză – se nasc, în consecință, două raporturi juridice diferite. Primul dintre ele există între client și antreprenor, iar al doilea dintre antreprenor și subantreprenor. În aceste condiții, subantreprenorul și beneficiarul interacționează în cadrul a două raporturi juridice diferite, fiecare având responsabilități și obligații specifice.
Acţiunea directă a lucrătorilor în contractul de antrepriză în construcții
Un alt aspect relevant în cadrul contractului de antrepriză în construcții este acțiunea directă a lucrătorilor. În lipsa unei dispoziții speciale, beneficiarul și subantreprenorul nu au acțiune directă unul împotriva celuilalt, din cauza diferitelor raporturi juridice în care se află. Cu toate acestea, există excepții. De exemplu, în situația în care lucrătorii nu au fost remunerați pentru serviciile prestate, aceștia pot acționa direct împotriva beneficiarului, dar numai în măsura în care beneficiarul îi datorează sume antreprenorului.
Această acțiune directă a lucrătorilor este un rezultat direct al dispozițiilor speciale ale legii și este menită să protejeze drepturile lucrătorilor, oferindu-le un mijloc mai eficient de a-și revendica drepturile. În absența acestei reglementări, lucrătorii ar fi avut posibilitatea să acționeze împotriva beneficiarului doar în calitate de creditor al antreprenorului (acțiunea oblică).
Obligațiile beneficiarului
Beneficiarul are obligația de a asigura antreprenorului toate condițiile necesare pentru realizarea lucrării. Asta înseamnă că acesta trebuie să permită folosirea căilor de acces, a instalațiilor proprii de alimentare cu apă și a altor utilități care deservesc imobilul. De asemenea, beneficiarul trebuie să obțină toate autorizațiile cerute de lege, conform art. 1875 C. civ.
Pe parcursul desfășurării lucrărilor, beneficiarul are dreptul să supravegheze stadiul de execuție, calitatea și aspectul lucrărilor efectuate, precum și calitatea materialelor folosite. Este esențial ca orice constatare sau instrucțiune să fie comunicată în scris antreprenorului, conform art. 1876 C. civ.
Verificarea lucrărilor
La finalizarea unei etape din lucrare care va fi ulterior acoperită, antreprenorul și beneficiarul sunt obligați să constate împreună existența acestei părți și conformitatea ei cu dispozițiile legale și cu clauzele contractului. Procedura de verificare este detaliată în art. 1876 C. civ.
Dacă antreprenorul identifică greșeli sau lipsuri în lucrările de proiectare, acesta este obligat să informeze imediat beneficiarul și proiectantul. În cazul în care beneficiarul nu reacționează corespunzător, antreprenorul are dreptul să suspende lucrările, informându-l pe beneficiar și pe proiectant, conform art. 1877 C. civ.
Recepția construcției
Un moment esențial în procesul de construcție este recepția provizorie a lucrării, care este urmată de recepția finală. Recepția construcțiilor are rolul de a certifica realizarea acestora, iar cartea tehnică a construcției este un document esențial care trebuie să fie păstrat și actualizat de proprietar.
Răspunderea pentru viciile construcției
În general, antreprenorul este responsabil pentru orice vicii ale construcției. Există, totuși, anumite situații în care arhitectul sau inginerul pot fi răspunzători sau exonerați de această răspundere, conform art. 1879 C. civ. Este important de menționat că, potrivit art. 29 din Legea nr. 10/1995, proiectantul, specialistul verificator, executantul și alții răspund pentru viciile ascunse ale construcției pe o perioadă de 10 ani de la recepția lucrării.
Răspunderea privind calitatea în construcții
Prin Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții este reglementată răspunderea privind calitatea în construcții. Pentru a asigura calitatea adecvată a construcțiilor, este esențial să se îndeplinească anumite cerințe fundamentale. Acestea includ rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena și protecția mediului, siguranța în exploatare, protecția împotriva zgomotului și economia de energie cu izolarea termică corespunzătoare.
Articolul 6 din lege subliniază că răspunderea privind calitatea în construcții este distribuită pe mai mulți actori din domeniu. Acești actori includ investitorii, proiectanții, verificatorii de proiecte, fabricanții, furnizorii de produse pentru construcții, executanții, proprietarii și utilizatorii. De asemenea, sunt incluși și responsabilii tehnici cu execuția, experții tehnici, autoritățile publice și asociațiile profesionale de profil.
Răspunderea investitorilor privind calitatea în construcții
Conform articolului 21, investitorii, fie ei persoane fizice sau juridice, care finanțează și realizează investiții sau intervenții la construcțiile existente, au anumite obligații. Acestea includ obținerea tuturor permiselor și autorizațiilor necesare, verificarea proiectelor prin specialiști atestați și soluționarea neconformităților care pot apărea în timpul execuției lucrărilor. De asemenea, investitorii sunt responsabili pentru recepția finală a lucrărilor și predarea cărții tehnice a construcției către proprietar.
Răspunderea proiectanților privind calitatea în construcții
Proiectanții, în conformitate cu articolul 22, au răspunderea privind calitatea în construcții prin stabilirea categoriei de importanță a construcției, asigurându-se că aceasta corespunde reglementărilor tehnice și clauzelor contractuale.
Răspunderea executanților privind calitatea în construcții
Articolul 23 evidențiază răspunderea executanților în privința calității. Aceștia sunt responsabili pentru semnalarea oricăror neconformități identificate în proiecte, asigurarea nivelului de calitate a lucrării și remedierea defectelor la propria cheltuială.
Răspunderea specialiștilor privind calitatea în construcții
Specialiștii verificatori de proiecte, responsabilii tehnici cu execuția și experții tehnici atestați au, conform articolului 24, răspunderi specifice în asigurarea nivelului de calitate corespunzător cerințelor proiectului.
Răspunderea proprietarilor privind calitatea în construcții
Articolul 25 menționează răspunderea proprietarilor construcțiilor, care include lucrări de întreținere și reparații, precum și realizarea de lucrări de reconstruire sau consolidare doar pe bază de proiecte autorizate.
Răspunderea administratorilor și utilizatorilor privind calitatea în construcții
Administratorii și utilizatorii construcțiilor, în conformitate cu articolul 26, au obligația de a folosi clădirile conform instrucțiunilor din cartea tehnică și de a efectua lucrări de întreținere și reparații.
Răzvan Petrea – avocat Timișoara
Întrebări frecvente
Programează o întâlnire cu un avocat
Credem că a venit momentul să punem lucrurile în mișcare. Primul pas este completarea formularului de mai jos, mai simplu decât atât nu am reușit să o facem. Încercăm să facem cât mai simplu primul pas către rezolvarea problemelor dvs. juridice.
