Efectele contractului de locaţiune

În contextul efectelor contractului de locaţiune Locatorul are datoria fundamentală de a asigura folosinţa lucrului pe întreg parcursul perioadei stipulate în contract. Această obligaţie, de natură succesivă, se manifestă în principal prin:

• Obligaţia de predare a lucrului;
• Obligaţia de a menţine lucrul într-o stare adecvată de folosinţă;
• Obligaţia de garanţie împotriva viciilor;
• Obligaţia de garanţie împotriva evicţiunii.

Obligația locatorului privind privind asigurarea unei folosinţe liniştite și utile

Esenta locaţiunii din perspectiva locatorului este de a garanta locatarului o folosinţă liniştită și utilă a lucrului închiriat. Prin natura sa, această obligaţie impune ca locatorul să întreprindă toate acţiunile necesare pentru ca locatarul să beneficieze de bun conform scopului stabilit la semnarea contractului. Toate persoanele sunt obligate să nu interfereze cu dreptul locatarului de a utiliza bunul, iar acest mandat revine și locatorului.

Este demn de menţionat că dreptul de folosinţă, stabilit prin efectele contractului de locaţiune, este un drept real, asemănător cu dreptul de uzufruct.

Obligația locatorului privind predarea bunului la locatar

În cadrul efectelor contractului de locaţiune, locatorul trebuie să predea bunul, împreună cu toate accesoriile sale, într-o stare care să corespundă utilizării sale prevăzute. Această predare devine obligatorie după ce locatarul a achitat prima tranşă a chiriei sau întreaga sumă, în cazul în care contractul prevede plata într-o singură tranşă. Locul de predare este, în mod standard, locul unde se găseşte bunul în momentul semnării contractului. De asemenea, cheltuielile legate de predarea bunului sunt suportate de locator. Dacă locatorul refuză să predea bunul, locatarul are dreptul să solicite predarea silită, să ceară rezoluţiunea contractului sau să refuze plata chiriei.

Obligația locatorului privind menţinerea bunului în stare adecvată

Pentru a respecta efectele contractului de locaţiune, locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile majore pentru a asigura o folosinţă normală a bunului. Reparaţiile de întreţinere curentă revin, însă, locatarului. Dacă apar reparaţii care intră în responsabilitatea locatorului, acesta trebuie notificat de către locatar. În situaţii de urgenţă, locatarul poate efectua reparaţiile și ulterior poate solicita rambursarea cheltuielilor.

Obligația locatorului privind garanţia împotriva viciilor

Obligaţia de garanţie împotriva viciilor revine locatorului, indiferent dacă era conştient sau nu de acestea la momentul semnării contractului. Această garanţie este esenţială în cazul în care viciile afectează sau limitează folosirea bunului închiriat. Dacă viciile erau vizibile și nu au fost semnalate de locatar, responsabilitatea locatorului poate fi atenuată, cu excepţia cazurilor în care aceste vicii afectează sănătatea sau integritatea locatarului.

Obligația locatorului privind garanţia împotriva evicţiunii

Garanţia împotriva evicţiunii se referă atât la faptele proprii ale locatorului, cât și la cele ale unui terţ. Locatorul are datoria de a nu perturba locatarul în folosirea bunului. Există, totuși, anumite excepţii legate de reparaţiile urgente sau dreptul locatorului de a inspecta bunul. În ceea ce priveşte evicţiunile cauzate de un terţ, garanţia locatorului nu acoperă situaţiile în care terţul nu are un drept asupra bunului.

Obligaţia locatarului de a lua în primire bunul

Efectele contractului de locaţiune se manifestă, în primul rând, prin obligația locatarului de a prelua bunul ce face obiectul locațiunii. Această obligație apare ca o consecință firească a obligației locatorului de a îl înmâna. Atunci când locatarul se sustrage de la această responsabilitate, locatorul este în drept să solicite aplicarea unor sancțiuni, precum punerea în întârziere sau, în anumite situații, rezilierea contractului și solicitarea de daune-interese. Codul civil nu oferă detalii amănunțite despre această obligație, însă este implicit înțeles că preluarea bunului se realizează, de obicei, la semnarea contractului și la locul unde se găsea bunul în acel moment, dacă nu s-a convenit altfel.

Obligaţia locatarului de a plăti chiria

Un alt aspect central al efectelor contractului de locaţiune este obligația locatarului de a achita chiria. Acesta are responsabilitatea de a realiza plata în conformitate cu termenele stabilite, fie ele dictate de uzanțe sau stipulate în contract. În cazul în care nu există astfel de uzanțe sau stipulații, există reguli generale de plată, precum plata în avans pentru contracte scurte sau la începutul fiecărei luni sau trimestru pentru contracte mai lungi. Totuși, părțile pot opta pentru orice altă modalitate de plată care li se pare potrivită.

Este demn de menționat că, pentru prima dată în legislația românească, s-a precizat caracterul executoriu al efectelor contractului de locaţiune în privința plății chiriei, mai exact pentru contractele de locațiune înregistrate sau cele în formă autentică.

Obligaţia locatarului de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă

Unul dintre efectele contractului de locaţiune esențiale este modul în care locatarul își asumă răspunderea de a folosi bunul. Este imperativ ca acesta să folosească proprietatea cu prudență și diligență, respectând destinația convenită sau, în lipsa unei astfel de stipulații, destinația presupusă a bunului. Orice abatere de la aceste norme poate genera obligații suplimentare pentru locatar, inclusiv plata de daune-interese sau rezilierea contractului.

Obligaţia locatarului de a restitui bunul la încetarea locaţiunii

În încheiere, un alt punct cardinal al efectelor contractului de locaţiune este restituirea bunului de către locatar la finalizarea perioadei contractuale. Această restituire trebuie realizată având în vedere starea inițială a bunului, cu excepțiile de uzură naturală sau modificări consimțite de locator. Dacă locatarul nu respectă această obligație, locatorul poate recurge la măsuri legale pentru a obține restituirea bunului sau compensații adecvate.

Răzvan Petrea – avocat Timișoara

ÎNTREBĂRI FRECVENTE