Contractul de închiriere

Contractul de închiriere, conform definiției date în art. 1777 C. civ., contractul care transmite folosința temporară a unui bun de la o persoană, numită locator, la o altă persoană, numită locatar, în schimbul unei sume de bani denumită chirie. Contractul de închiriere este reglementat în noul Cod Civil român  articolele 1777-1850.

Așadar, prin contractul de închiriere se realizează transmiterea temporară a folosinței unui bun individual determinat, în schimbul unui preț denumit chirie. Contractul de închiriere prezintă caracterul unui act de administrare, având un caracter oneros, bilateral, comutativ și cu executare succesivă.

Locatorul se obligă să asigure folosința bunului pe care îl transmite în închiriere, pe toată durata derulării contractului, în timp ce locatarul se obligă la plata chiriei către locator, la termenele și în modalitățile stabilite în contract.

Încheierea contractului de închiriere are loc prin simplul acord de voință al părților contractante asupra bunului care face obiectul închirierii și asupra cuantumului chiriei datorate (solo consensu).

Durata contractului de închiriere poate fi determinată sau nedeterminată, însă, potrivit articolului 1783 C. civ., nu poate depăși 49 de ani. Dreptul de folosință transmis locatarului prin contractul de închiriere are natura juridică a unui drept de creanță, conform opiniei dominante în literatura de specialitate. El este un drept personal, mobiliar, temporar, susceptibil de a fi dat în gaj sau transmis atât între vii, cât și pentru cauză de moarte.

CONDIȚIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

Pentru încheierea în mod valabil a contractului de închiriere trebuie îndeplinite anumite condiții de fond, cerute în cazul oricărui contract: capacitatea părților, consimțământul, obiectul și cauza.

În ceea ce privește consimțământul părților, conform art. 1781 C.civ., acesta trebuie să poarte cel puțin asupra bunului care face obiectul închirierii și asupra cuantumului chiriei convenite de către locator și locatar.

Părțile contractante trebuie să aibă capacitatea cerută de lege pentru încheierea unui act juridic de administrare, având în vedere că închirierea este, de principiu, un act de administrare. Astfel, atât locatorul cât și locatarul trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu sau, după caz, capacitate de exercițiu restrânsă.

Obiectul contractului de închiriere îl constituie atât bunul a cărui folosință temporară se transmite de către locator locatarului, cât și chiria care reprezintă prețul acestei folosințe. Bunul închiriat poate fi mobil sau imobil, corporal sau incorporal. Chiria trebuie să fie determinată sau cel puțin determinabilă și să aibă o valoare serioasă.

Cauza contractului o reprezintă scopul urmărit de fiecare parte: asigurarea folosinței bunului pentru locatar, respectiv încasarea chiriei pentru locator.

FORMA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

În ceea ce privește forma, în principiu închirierea este un contract consensual, care se încheie valabil prin simplul acord de voință al părților contractante.

Cu toate acestea, forma scrisă este necesară în anumite cazuri, pentru opozabilitatea contractului față de terți. De pildă, atunci când închirierea privește un imobil înscris în Cartea Funciară, ea trebuie notată pentru a fi opozabilă terților dobânditori ai imobilului.

De asemenea, contractul de închiriere constituie titlu executoriu atunci când este încheiat în formă autentică sau sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale, pentru obligația de plată a chiriei.

OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR ÎN CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE

Odată cu încheierea în mod valabil a contractului de închiriere se nasc obligații reciproce în sarcina locatorului și a locatarului.

Locatorul are următoarele obligații principale:

– obligația de a preda bunul locatarului, la încheierea contractului și în locul convenit, împreună cu toate accesoriile sale;

– obligația de a efectua reparațiile necesare pentru menținerea bunului în stare corespunzătoare de folosință, conform destinației, pe tot timpul închirierii;

– obligația de garanție contra viciilor ascunse care ar împiedica folosința normală, contra lipsei conformității bunului, precum și contra tulburărilor de drept.

Locatarul are, la rândul său, următoarele obligații:

– obligația de a prelua bunul la încheierea contractului;

– obligația de a plăti chiria la termenele și în modalitățile stabilite în contract;

– obligația de a folosi bunul închiriat cu diligența unui bun proprietar, potrivit destinației stabilite și fără a-l deteriora;

– obligația de a efectua reparațiile locative;

– obligația de a restitui bunul, la încetarea închirierii, în starea în care l-a primit.

Pentru garantarea obligațiilor contractuale, locatorul beneficiază de un privilegiu asupra bunurilor mobile ale locatarului aflate în locuința închiriată, iar locatarul poate cere instanței să dispună sechestrul asupra veniturilor imobilului.

SUBÎNCHIRIEREA ȘI CESIUNEA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

Pe durata derulării contractului de închiriere, locatarul poate transmite parțial sau total dreptul său de folosință unei terțe persoane, printr-un nou contract, numit contract de subînchiriere, cu acordul prealabil al locatorului.

Astfel, locatarul devine locator în raport cu sublocatarul. Locatorul inițial și sublocatarul nu intră însă în raporturi juridice directe, ci doar pe cale indirectă. Totuși, conform art. 1807 C.civ., locatorul are o acțiune directă contra sublocatarului pentru plata chiriei datorate de acesta din urmă.

De asemenea, tot cu acordul locatorului, locatarul își poate cesiona contractul de închiriere unui terț, care va lua locul locatarului inițial în raporturile juridice cu locatorul. Astfel, cesionarul preia drepturile și obligațiile locatarului cedent.

ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

Pe lângă cauzele generale de încetare a contractelor, reglementate în noul Cod civil, contractul de închiriere mai poate înceta în următoarele moduri:

– Prin denunțare unilaterală – atunci când închirierea s-a făcut pe durată nedeterminată, oricare dintre părți poate denunța unilateral contractul, cu respectarea unui termen de preaviz.

– Prin expirarea termenului – când închirierea s-a făcut pe durată determinată, la împlinirea termenului contractul încetează de drept. Poate opera însă tacita relocațiune.

– Prin reziliere – atunci când una din părți nu își execută obligațiile, cealaltă parte poate cere rezilierea contractului. De asemenea, instanța poate dispune adaptarea contractului în caz de impreviziune.

– Prin pieirea bunului – dacă bunul închiriat a pierit în totalitate sau nu mai poate fi folosit conform destinației, închirierea încetează de drept.

– Prin desființarea titlului locatorului – când dreptul în baza căruia locatorul a transmis folosința bunului este desființat, contractul de închiriere încetează. Excepție face bună-credința locatarului.

– Prin înstrăinarea bunului – dacă locatorul vinde bunul în timpul închirierii, contractul se stinge în raport cu cumpărătorul numai dacă închirierea nu îi este opozabilă.

– Prin consolidare – atunci când calitatea de locator și cea de locatar se întrunesc în aceeași persoană.

– Prin imposibilitate fortuită de executare, forță majoră etc.

REGULI PARTICULARE PRIVIND ÎNCHIRIEREA LOCUINȚELOR

În cazul închirierii de locuințe, reglementarea prevede anumite reguli specifice, aplicabile în completarea dreptului comun privind contractul de închiriere.

Astfel, chiriașul unei locuințe are drept de preferință la încheierea unui nou contract de închiriere, în condiții egale cu ale ofertei primite de locator. Locatorul trebuie să îi comunice chiriașului intenția de a vinde locuința și condițiile vânzării.

De asemenea, sunt stabilite reguli speciale privind durata minimă a contractului în funcție de destinația locuinței, condițiile de prelungire și modificare a contractului, limitarea chiriei etc.

REGULI PARTICULARE PRIVIND ARENDAREA TERENURILOR AGRICOLE

În cazul arendării, care reprezintă închirierea terenurilor agricole, reglementarea cuprinde de asemenea dispoziții speciale privind durata minima a contractului, condițiile de prelungire, limitarea arendei, obligațiile privind cultura terenului, dreptul de preempțiune al arendașului etc.

Răzvan Petrea – avocat Timișoara

---