Executarea silită a veniturilor generate de imobile reprezintă o metodă de recuperare a creanțelor prin valorificarea veniturilor prezente și viitoare ale unui imobil. Aceasta formă de executare silită indirectă a fost reintrodusă în legislația românească prin noul Cod de procedură civilă, după ce fusese abrogată prin OUG 138/2000.
Procedura este reglementată în articolele 799-811 ale Codului de procedură civilă, alături de urmărirea fructelor neculese și a recoltelor prinse de rădăcini.
Caracteristicile executării silite a veniturilor generate de imobile
Executarea silită a veniturilor generate de imobile este similară cu poprirea și urmărirea bunurilor mobile. Aceasta implică indisponibilizarea veniturilor imobiliare ale debitorului pentru a acoperi creanța creditorului. Conform articolului 799, pot fi urmărite toate veniturile prezente și viitoare ale imobilelor deținute de debitor. Aceasta include veniturile generate de uzufructuari, arendași sau chiriași.
Condițiile necesare pentru aplicarea procedurii
Pentru a realiza executarea silită a veniturilor generate de imobile, este necesară îndeplinirea mai multor condiții:
- Creditorul trebuie să dețină un titlu executoriu.
- Creditorul trebuie să formuleze o cerere de urmărire a veniturilor imobilului la executorul din circumscripția curții de apel în a cărei rază se află imobilul.
- Imobilul să fie proprietatea sau uzufructul debitorului, sau să fie exploatat de acesta în calitate de chiriaș sau arendaș.
- Să nu existe o urmărire imobiliară asupra aceluiași imobil.
Procedura de urmărire a veniturilor generate de imobile
După obținerea încuviințării urmăririi, executorul afișează copii certificate ale încheierii de încuviințare la sediul organului de executare, la instanța de executare și la sediul Primăriei unde este situat imobilul. Un exemplar al încheierii se trimite din oficiu pentru a fi notată în cartea funciară. De la data notării urmăririi în cartea funciară, toate cesiunile de venituri și contractele de închiriere sau arendare ale imobilului nu vor fi opozabile creditorului urmăritor.
Administratorul sechestru și rolul său
La cererea creditorului sau din proprie inițiativă, executorul poate numi un administrator sechestru pentru administrarea veniturilor imobilului. Administratorul poate fi creditorul, debitorul sau o altă persoană fizică sau juridică. Dacă este o altă persoană decât debitorul, executorul îi va stabili o remunerație corespunzătoare activității depuse. Administratorul sechestru are obligația de a lua toate măsurile necesare pentru conservarea și întreținerea imobilului și pentru colectarea veniturilor generate de acesta.
Drepturile și obligațiile administratorului sechestru
Administratorul sechestru acționează ca un simplu administrator al bunurilor altuia, conform prevederilor noului Cod civil. Acesta trebuie să facă însămânțări sau plantații pomicole ori viticole, să încaseze chiriile, arendele și alte venituri, să plătească impozitele și taxele locale, dobânzile creanțelor ipotecare și primele de asigurare. De asemenea, administratorul poate denunța contractele de locațiune existente și poate cere evacuarea locatarilor cu încuviințarea instanței de executare.
Conexarea și administrarea multiplelor urmăriri
În cazul în care există mai multe urmăriri asupra veniturilor generate de același imobil, acestea vor fi conexate și se va numi un singur administrator sechestru. Administratorul are la dispoziție 10 zile de la comunicarea numirii pentru a cere predarea bunurilor. Dacă nu acceptă însărcinarea, se va proceda la numirea altei persoane.
Procedura de predare a bunurilor și accesul forței publice
Predarea bunurilor a căror venituri sunt urmărite este o obligație a executorului judecătoresc și o sarcină inerentă însărcinării administratorului sechestru. Executorul va notifica chiriașii și arendașii să plătească veniturile direct administratorului sechestru. Dacă debitorul refuză accesul în imobil, executorul poate apela la forța publică.
Evacuarea debitorului și administrarea imobilului
Dacă debitorul ocupă imobilul ale cărui venituri sunt urmărite, instanța de executare poate dispune evacuarea acestuia pentru a permite o mai bună exploatare a imobilului. Administratorul sechestru are obligația de a ține o evidență strictă a veniturilor și cheltuielilor și de a prezenta periodic rapoarte de gestiune executorului judecătoresc.
Verificarea și descărcarea de gestiune
Executorul judecătoresc verifică socotelile făcute de administratorul sechestru și poate dispune descărcarea acestuia de gestiune. Dacă socotelile nu sunt acceptate, administratorul poate fi revocat și poate fi obligat la despăgubiri. Descărcarea și revocarea administratorului sechestru se dispun prin încheiere de către executorul judecătoresc.
Distribuirea sumelor rezultate din urmărire
Sumele rezultate din urmărire vor fi eliberate și distribuite creditorilor conform dispozițiilor de distribuire prevăzute de art. 863 și urm. din Codul de procedură civilă. În cazul unui concurs între urmărirea veniturilor și o urmărire imobiliară ulterioară, creditorul ipotecar va avea drept de preferință asupra veniturilor nedistribuite.
Încetarea urmăririi veniturilor generate de imobile
Urmărirea veniturilor generate de imobile încetează în următoarele situații:
- Renunțarea la urmărire de către toți creditorii urmăritori și intervenienți.
- Plata creanțelor, inclusiv a dobânzilor și a cheltuielilor de judecată și de executare.
- Depunerea sumelor pentru care s-a făcut urmărirea, conform art. 720.
- Adjudecarea silită a imobilului.
- Trecerea unui termen de 5 ani de la înființarea urmăririi, chiar dacă creditorul nu a fost îndestulat.
Aceste dispoziții determină cazurile de încetare a urmăririi silite a veniturilor generate de imobile și reiterează temeiurile generale de încetare a executării silite.
Răzvan Petrea – avocat Timișoara
FAQ – Executarea silită a veniturilor generate de imobile
1. Ce este executarea silită a veniturilor generate de imobile?
Executarea silită a veniturilor generate de imobile este o metodă de recuperare a creanțelor prin valorificarea veniturilor prezente și viitoare ale unui imobil, reglementată de Codul de procedură civilă în articolele 799-811.
2. Care sunt condițiile pentru aplicarea procedurii de executare silită a veniturilor generate de imobile?
Pentru a aplica procedura de executare silită a veniturilor generate de imobile, creditorul trebuie să dețină un titlu executoriu, să formuleze o cerere de urmărire a veniturilor imobilului la executorul din circumscripția curții de apel unde se află imobilul și să nu existe o urmărire imobiliară asupra aceluiași imobil.
3. Ce tipuri de venituri pot fi urmărite prin executarea silită a veniturilor generate de imobile?
Executarea silită a veniturilor generate de imobile poate viza toate veniturile prezente și viitoare ale imobilelor deținute de debitor, inclusiv cele generate de uzufructuari, arendași sau chiriași.
4. Cum se desfășoară procedura de executare silită a veniturilor generate de imobile?
Procedura de executare silită a veniturilor generate de imobile implică obținerea încuviințării urmăririi, afișarea încheierii de încuviințare, numirea unui administrator sechestru și notificarea chiriașilor sau arendașilor să plătească veniturile direct administratorului sechestru.
5. Ce rol are administratorul sechestru în procedura de executare silită a veniturilor generate de imobile?
Administratorul sechestru este responsabil pentru administrarea veniturilor imobilului, luarea măsurilor de conservare și întreținere a imobilului și colectarea veniturilor generate de acesta. El poate denunța contractele de locațiune existente și poate cere evacuarea locatarilor.
6. Ce se întâmplă dacă există mai multe urmăriri asupra veniturilor generate de același imobil?
Dacă există mai multe urmăriri asupra veniturilor generate de același imobil, acestea vor fi conexate și se va numi un singur administrator sechestru, care va gestiona toate veniturile imobilului.
7. Ce se întâmplă dacă debitorul refuză accesul în imobilul ale cărui venituri sunt urmărite?
Dacă debitorul refuză accesul în imobil, executorul judecătoresc poate apela la forța publică pentru a asigura accesul și predarea bunurilor a căror venituri sunt urmărite.
8. Cum se face distribuirea sumelor rezultate din executarea silită a veniturilor generate de imobile?
Sumele rezultate din executarea silită a veniturilor generate de imobile vor fi eliberate și distribuite creditorilor conform dispozițiilor de distribuire prevăzute de Codul de procedură civilă, art. 863 și urm.
9. În ce situații încetează executarea silită a veniturilor generate de imobile?
Executarea silită a veniturilor generate de imobile încetează prin renunțare la urmărire de către toți creditorii urmăritori, plata creanțelor, depunerea sumelor pentru care s-a făcut urmărirea, adjudecarea silită a imobilului sau trecerea unui termen de 5 ani de la înființarea urmăririi.
10. Care sunt obligațiile administratorului sechestru în cadrul procedurii de executare silită a veniturilor generate de imobile?
Administratorul sechestru trebuie să țină o evidență strictă a veniturilor și cheltuielilor, să prezinte periodic rapoarte de gestiune executorului judecătoresc și să se asigure că imobilul este bine întreținut și conservat.
