Recent, cadrul legislativ privind dezvoltarea imobiliară din România a suferit modificări fundamentale prin intrarea în vigoare, la data de 11 decembrie 2025, a Legii nr. 207/2025. Cunoscută în spațiul public sub denumirea de „Legea Nordis”, acest act normativ a fost adoptat ca răspuns la vulnerabilitățile majore din piața imobiliară, având ca scop protejarea cumpărătorilor de apartamente în stadiu de proiect.
Analizăm în acest articol principalele obligații impuse dezvoltatorilor prin modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, precum și impactul acestora asupra promisiunilor de vânzare-cumpărare.
1. Obligația de intabulare prealabilă (Interdicția de a vinde „aer”)
Una dintre cele mai importante schimbări este condiționarea promisiunii de vânzare de existența juridică a bunului viitor în Cartea Funciară. Practica vânzării unor apartamente care existau doar în randări grafice, fără o bază legală solidă, este acum stopată.
Conform art. 22 alin. (2) din Legea nr. 10/1995, astfel cum a fost modificat:
„Dezvoltatorul (…) poate promite înstrăinarea unităţii individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinţei individuale viitoare, numai după notarea autorizaţiei de construire în cartea funciară, realizarea operaţiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare şi deschiderea cărţilor funciare pentru unităţile individuale reprezentând bunuri viitoare”
Astfel, înainte de a semna orice antecontract, dezvoltatorul trebuie să fi efectuat deja demersurile cadastrale de dezmembrare a viitorului imobil (preapartamentare), fiecare apartament având alocat o Carte funciară provizorie.
2. Forma autentică obligatorie a promisiunii de vânzare și notarea imediată în CF
Legea elimină posibilitatea încheierii promisiunilor de vânzare sub semnătură privată sau doar cu dată certă pentru bunurile viitoare.
Potrivit art. 22 alin. (3) din Legea nr. 10/1995:
„Promisiunile de vânzare/Promisiunile de cumpărare/Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unităţile individuale din cadrul condominiului viitor ….. se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizaţiei de construire în cartea funciară”
Mai mult, pentru a elimina riscul vânzării aceluiași apartament către mai multe persoane, art. 22 alin. (4) instituie o obligație strictă pentru notarul public:
„Notarul public solicită notarea în cartea funciară a promisiunii în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare”
3. Distincții clare între Taxa de rezervare și Avans
Noua lege aduce clarificări esențiale privind sumele de bani pe care dezvoltatorul le poate solicita înainte de finalizarea imobilului, instituind un regim distinct pentru rezervare față de avansul din promisiune, dar cu reguli comune stricte privind modul în care acești bani pot fi cheltuiți.
A. Taxa de Rezervare (Plafonată la 5%)
Legea limitează drastic posibilitatea dezvoltatorilor de a încasa sume mari în baza unor simple convenții de rezervare (acorduri prealabile promisiunii autentice).
Conform art. 22 alin. (5):
- Valoarea maximă: Suma achitată pentru rezervare nu poate depăși 5% din prețul vânzării (sub sancțiunea nulității absolute a convenției).
- Durata: Convenția este valabilă maxim 60 de zile.
- Restituirea: Dacă în cele 60 de zile nu se semnează promisiunea sau contractul din culpa dezvoltatorului (nu realizează operațiunea de preapartamentare) , acesta trebuie să restituie suma integral în 30 de zile.
B. Avansul din Promisiunea de vânzare (Nelimitat valoric)
Spre deosebire de rezervare, în cazul încheierii Promisiunii de Vânzare în formă autentică, legea nu limitează cuantumul avansului.
Părțile sunt libere să convină un avans oricât de mare (de exemplu, 15%, 50% sau chiar 90% din preț). Totuși, legiuitorul intervine nu asupra cuantumului încasat, ci asupra modului în care dezvoltatorul are voie să cheltuie acești bani.
C. Reguli comune de utilizare a taxei de rezervare și a avansului
Indiferent dacă vorbim de sume provenite din Taxa de rezervare sau de Avansul achitat la promisiune, acești bani au reguli stricte de utilizare.
Art. 22 alin. (6) din Legea nr. 10/1995 impune măsuri stricte de siguranță:
- Contul dedicat: Sumele se depun într-un cont bancar distinct, dedicat exclusiv acelui proiect.
- Destinația exclusivă: Banii pot fi cheltuiți numai în scopul dezvoltării respectivului proiect.
- Controlul cheltuielilor: Dezvoltatorul poate utiliza banii doar cu ștampila „bun de plată” a dirigintelui de șantier, în limite procentuale stricte legate de stadiul fizic:
- Maximum 25% din preț pentru lucrările de rezistență;
- Maximum 20% din preț pentru lucrările de instalații (după finalizarea structurii).
Încălcarea acestor prevederi privind utilizarea avansului se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului, conform alin. (7).
4. Predarea imobilului se poate face doar cu utilitățile funcționale
O practică frecventă era predarea apartamentelor racordate la utilități în regim de „organizare de șantier”, fapt ce genera costuri ulterioare și riscuri pentru cumpărător.
Noua reglementare, prin art. 22 alin. (1) lit. j), obligă dezvoltatorul la:
„Predarea către proprietar a construcţiei numai după admiterea recepţiei la terminarea lucrărilor de construcţii şi punerea în funcţiune a branşamentelor autorizate şi definitive la reţelele de utilităţi publice ….”
5. Cartea tehnică a construcției ajunge obligatoriu la proprietar
O modificare de substanță, care apare pentru prima dată sub forma unei obligații explicite de predare, vizează documentația tehnică a imobilului. Dacă până acum accentul cădea pe întocmirea documentelor, noua lege impune dezvoltatorului să transfere fizic aceste documente către beneficiar.
Conform art. 22 alin. (1) lit. h) din Legea nr. 10/1995 modificată, dezvoltatorul are obligația de:
„întocmirea cărţii tehnice a construcţiei şi predarea acesteia către proprietar;”
Această prevedere este esențială pentru ca noul proprietar să cunoască istoricul real al execuției, materialele folosite și eventualele probleme apărute (și remediate) pe parcursul șantierului.
Concluzii
Legea nr. 207/2025 schimbă paradigma în piața imobiliară. Deși impune un efort birocratic și financiar suplimentar dezvoltatorilor la faza de start-up a proiectului, aceasta oferă siguranța juridică de care piața avea nevoie.
Pentru cumpărători, sfatul nostru rămâne neschimbat: chiar și sub protecția noii legi, analiza due-diligence a documentației (autorizație, extras CF, clauze contractuale) de către un avocat specializat este esențială înainte de semnarea oricărui act notarial.
Acest articol are caracter informativ și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru asistență în tranzacții imobiliare, vă invităm să ne contactați.
Întrebări frecvente
Ce schimbări majore aduce Legea Nordis Legea nr. 207/2025 pe piața imobiliară?
Intrată în vigoare la data de 11 decembrie 2025, Legea Nordis Legea nr. 207/2025 modifică fundamental cadrul legislativ privind dezvoltarea imobiliară, în special prin modificarea Legii nr. 10/1995. Scopul principal al acestui act normativ este protejarea cumpărătorilor de apartamente aflate în stadiu de proiect și eliminarea vulnerabilităților din piață, impunând obligații stricte dezvoltatorilor înainte de a putea promite vânzarea unor unități locative.
Cum condiționează Legea Nordis Legea nr. 207/2025 vânzarea apartamentelor în stadiu de proiect?
Pentru a stopa practica vânzării unor apartamente care există doar grafic, Legea Nordis Legea nr. 207/2025 instituie obligația de intabulare prealabilă. Dezvoltatorul poate promite înstrăinarea unei unități numai după notarea autorizației de construire în Cartea Funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare și deschiderea cărților funciare individuale provizorii pentru fiecare apartament viitor.
De ce este obligatorie forma autentică prin Legea Nordis Legea nr. 207/2025?
Legea Nordis Legea nr. 207/2025 elimină posibilitatea încheierii promisiunilor de vânzare sub semnătură privată sau doar cu dată certă. Potrivit noilor reglementări, toate promisiunile de vânzare sau cumpărare care au ca obiect unități din condominii viitoare trebuie încheiate exclusiv în formă autentică notarială, oferind astfel o siguranță juridică superioară tranzacției.
Când se notează promisiunea în cartea funciară conform Legea Nordis Legea nr. 207/2025?
Pentru a preveni vânzarea succesivă a aceluiași imobil către mai multe persoane, Legea Nordis Legea nr. 207/2025 impune notarului public o obligație strictă de operativitate. Acesta trebuie să solicite notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară chiar în ziua întocmirii actului sau, cel mai târziu, în următoarea zi lucrătoare.
Ce plafon stabilește Legea Nordis Legea nr. 207/2025 pentru taxa de rezervare?
În ceea ce privește sumele încasate înainte de semnarea promisiunii autentice, Legea Nordis Legea nr. 207/2025 limitează taxa de rezervare la maximum 5% din prețul vânzării. Orice convenție care depășește acest procent este lovită de nulitate absolută. De asemenea, valabilitatea unei astfel de convenții este limitată la maximum 60 de zile.
În ce condiții se restituie taxa de rezervare potrivit Legea Nordis Legea nr. 207/2025?
Conform prevederilor din Legea Nordis Legea nr. 207/2025, dacă în termenul de 60 de zile nu se semnează promisiunea de vânzare sau contractul final din culpa dezvoltatorului (de exemplu, dacă acesta nu realizează operațiunea de preapartamentare), dezvoltatorul este obligat să restituie integral suma primită ca rezervare în termen de 30 de zile.
Restricționează Legea Nordis Legea nr. 207/2025 valoarea avansului la promisiunea de vânzare?
Spre deosebire de taxa de rezervare, Legea Nordis Legea nr. 207/2025 nu impune o limită valorică pentru avansul achitat în momentul semnării promisiunii de vânzare în formă autentică. Părțile pot conveni orice sumă, însă legea intervine strict asupra modului în care acești bani pot fi utilizați de către dezvoltator pe parcursul proiectului.
Cum reglementează Legea Nordis Legea nr. 207/2025 cheltuirea banilor de către dezvoltatori?
Legea Nordis Legea nr. 207/2025 obligă dezvoltatorii să depună avansurile într-un cont bancar distinct, dedicat exclusiv proiectului. Banii pot fi cheltuiți doar cu aprobarea dirigintelui de șantier și în limite procentuale stricte: maximum 25% din preț pentru lucrările de rezistență și maximum 20% pentru instalații. Încălcarea acestor reguli atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri.
Ce prevede Legea Nordis Legea nr. 207/2025 referitor la racordarea la utilități?
Pentru a elimina predarea apartamentelor cu utilități de șantier, Legea Nordis Legea nr. 207/2025 interzice predarea construcției către proprietar înainte de punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele de utilități publice. Predarea se poate face doar după admiterea recepției la terminarea lucrărilor.
Ce obligație nouă introduce Legea Nordis Legea nr. 207/2025 privind cartea tehnică?
O noutate importantă adusă de Legea Nordis Legea nr. 207/2025 este obligația dezvoltatorului nu doar de a întocmi, ci și de a preda efectiv cartea tehnică a construcției către noul proprietar. Această măsură asigură transparența privind istoricul execuției și materialele folosite, fiind esențială pentru viitoarea administrare a imobilului.