Revendicarea imobiliară este una dintre cele mai frecvente acțiuni în instanță atunci când două sau mai multe părți își revendică dreptul de proprietate asupra aceluiași bun imobil. În astfel de cazuri, titlurile de proprietate și regulile de comparare a acestora joacă un rol esențial în determinarea adevăratului proprietar. În acest articol, vom explora un caz recent de revendicare imobiliară și vom evidenția pașii pe care instanțele îi urmează pentru a soluționa astfel de dispute.
Ce înseamnă revendicarea imobiliară?
Revendicarea imobiliară este procedura legală prin care o persoană care consideră că deține un drept de proprietate asupra unui imobil solicită instanței recunoașterea și restituirea posesiei acelui bun. Această acțiune se bazează pe dovezi care demonstrează dreptul de proprietate al reclamantului.
Istoricul cauzei de revendicare imobiliară
Într-un caz recent soluționat de Înalta Curte de Casație și Justiție, reclamanta A. a depus o cerere de revendicare imobiliară privind un teren de 119.940 mp din comuna Crevedia. Terenul, deținut anterior de autorul său, a fost transmis moștenitorilor, însă în prezent se afla în posesia pârâților B. S.R.L., D. și E. Reclamanta susținea că titlul său de proprietate a fost reconstituit pe vechiul amplasament și solicita restituirea terenului.
Apărările părților implicate
Reclamanta a susținut că titlul său de proprietate a fost dobândit în temeiul Legii nr. 18/1991 și că titlurile pârâților provin de la autori diferiți, motiv pentru care nu ar putea avea prioritate. Pe de altă parte, pârâții au invocat că au intabulat dreptul lor de proprietate înaintea reclamantei și că acest lucru le conferă prioritate în posesia terenului.
Normele legale implicate în revendicarea imobiliară
Instanțele au analizat cazul în baza următoarelor norme legale:
- Codul civil: Art. 555, art. 557, art. 563, art. 565
- Legea nr. 18/1991: Art. 8, art. 9, art. 13, art. 53
- Codul de procedură civilă: Art. 488 alin. (1) pct. 8, art. 497
Aceste prevederi reglementează modalitățile de dobândire și apărare a dreptului de proprietate, precum și procedura de revendicare imobiliară.
Considerentele instanței în cazurile de revendicare imobiliară
Înalta Curte de Casație și Justiție a subliniat că, în cazul revendicărilor imobiliare, este esențial să se compare titlurile de proprietate prezentate de părți. Dacă titlurile provin de la autori diferiți, instanța trebuie să determine care dintre autori are dreptul preferabil.
În cazul de față, ÎCCJ a constatat că instanțele anterioare au aplicat greșit regulile de comparare a titlurilor, presupunând în mod eronat că toate părțile au același autor comun – unitatea administrativ-teritorială. În realitate, titlurile proveneau de la autori diferiți, iar instanța a concluzionat că dreptul de proprietate al reclamantei trebuie analizat în contextul autorului său original.
Soluția finală în acest caz de revendicare imobiliară
Înalta Curte a admis recursul reclamantei, a casat decizia Curții de Apel Ploiești și a trimis cauza spre rejudecare. Această soluție arată importanța aplicării corecte a normelor legale privind revendicarea imobiliară, precum și necesitatea de a analiza cu atenție titlurile de proprietate și traseele juridice ale transmisiunii proprietății.
Concluzii
Cazurile de revendicare imobiliară sunt complexe și necesită o abordare atentă din partea instanțelor. Titlurile de proprietate, chiar dacă emise în temeiul aceleiași legi, trebuie analizate în funcție de autori și de traseul juridic al dreptului de proprietate. În astfel de cazuri, principiul „nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet” este fundamental pentru stabilirea adevăratului proprietar.
Pentru cei implicați în procese de revendicare imobiliară, este esențial să înțeleagă procedurile legale și să se asigure că titlurile lor de proprietate sunt valide și bine documentate. Acest lucru poate face diferența între pierderea sau câștigarea unui bun imobil în instanță.
Rezumatul deciziei 352/2023 Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția I civilă
Instanța: Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția I civilă
Data pronunțării: 28 februarie 2023
Număr dosar: Decizia nr. 352
Obiect: Acțiune în revendicare imobiliară – titluri de proprietate emise în temeiul Legii nr. 18/1991
Expunerea situației de fapt (istoricul cauzei)
Reclamanta A. a introdus o acțiune în revendicare pe rolul Tribunalului Dâmbovița, solicitând restituirea în proprietate și posesie a unui teren de 119.940 mp situat în comuna Crevedia, împărțit în mai multe parcele, deținând titlul de proprietate nr. 161910 din 15.02.2012. Terenurile revendicate se află în prezent în posesia pârâților B. S.R.L., D. și E. Reclamanta a solicitat și despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului în valoare de 50.000 lei.
Apărările părților
Reclamanta A.:
- A susținut că titlul său de proprietate este reconstituit pentru terenuri deținute de autorul său (bunicul matern X) pe vechiul amplasament.
- A afirmat că titlurile deținute de pârâți provin de la autori diferiți și nu ar fi valabile pe terenul în cauză, susținând astfel aplicarea principiului „nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet”.
Pârâții (B. S.R.L., D., E.):
- Au susținut că au dobândit terenurile în baza unor titluri emise conform Legii nr. 18/1991 și au invocat că intabularea dreptului lor a avut loc anterior celei realizate de reclamantă.
Norme legale incidente
- Codul civil: Art. 555, art. 557, art. 563, art. 565
- Legea nr. 18/1991: Art. 8, art. 9, art. 13, art. 53
- Legea nr. 1/2000
- Codul de procedură civilă: Art. 488 alin. (1) pct. 8, art. 497
Soluțiile din etapele procesuale anterioare
- Tribunalul Dâmbovița: Prin sentința civilă nr. 1350 din 9.10.2020, a respins acțiunea reclamantei și a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată.
- Curtea de Apel Ploiești: Prin decizia civilă nr. 2615 din 10.11.2021, a respins apelul reclamantei ca nefondat și a menținut soluția Tribunalului, obligând apelanta la plata cheltuielilor de judecată.
Considerentele instanței
Înalta Curte de Casație și Justiție a constatat că instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material, considerând în mod eronat că părțile au un autor comun. ICCJ a arătat că, în cazul revendicării, dacă titlurile provin de la autori diferiți, trebuie comparate drepturile autorilor, având câștig de cauză cel care deține titlul de proprietate preferabil. ICCJ a explicat că titlurile de proprietate emise în temeiul Legii nr. 18/1991 nu sunt constitutive, ci doar recunosc drepturile existente în patrimoniul autorilor. De asemenea, a arătat că dreptul de proprietate revendicat nu a ieșit niciodată din patrimoniul autorului reclamantei.
Dispozitivul
Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul declarat de reclamanta A., a casat decizia Curții de Apel Ploiești și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel
.
