Drept de superficie. Lipsa unui contract autentic

Articolul de faţă analizează hotărârea pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, care tratează chestiunea dobândirii unui Drept de superficie, cu accent pe cerinţa de încheiere în formă autentică a actului constitutiv. Prin această analiză, ne propunem să punem în lumină implicaţiile juridice şi să explicăm, într-un limbaj accesibil publicului larg, principalele aspecte ale speţei.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 238 din 1 februarie 2024

Hotărârea analizată abordează un subiect de actualitate în practica juridică imobiliară: dobândirea dreptului de superficie. În speţă, instanţele au trebuit să clarifice dacă hotărârile autorităţii locale pot constitui, de la sine, actul juridic prin care se naşte dreptul de superficie, sau dacă, în lipsa unui contract autentic, voinţa manifestată este doar preparatorie. Astfel, disputa se centrează pe interpretarea dispoziţiilor din Codul civil (art. 693, art. 1166, art. 1174, art. 1244) şi pe cerinţa formalităţii actului de constituire prin înscris autentic, element esenţial pentru valabilitate.

Obiectul dosarului

În speţă, părţile implicate au formulat cereri divergente:

• Reclamantul (Municipiul Râmnicu Vâlcea și Primarul): a solicitat obligarea pârâtei la plata preţului superficiei, invocând valoarea de 2.750 euro/lună pentru un teren de 3.767 mp, plus despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului.
• Pârâta (Casa de Cultură A.): a contestat validitatea contractului de constituire a dreptului de superficie, invocând neîndeplinirea cerinţei de formă autentică și faptul că hotărârile Consiliului local reprezintă doar acte preparatorii fără efect constitutiv.

Aceste solicitări au generat o serie de argumente juridice complexe referitoare la natura actului de constituire a dreptului real imobiliar și la necesitatea formalităților legale.

Starea de fapt relevantă

Contextul speţei se desfăşoară pe fondul unei dispute privind constituirea dreptului de superficie pentru un teren de 3.767 mp, aferent construcţiei Casa de Cultură A. În practică, autoritatea locală a emis hotărâri (ex. H.C.L. nr. 224/2016 şi nr. 296/2016) care au fost invocate de părţi ca manifestări ale voinţei de a institui un astfel de drept. Totuşi, lipsa unui contract încheiat în formă autentică, așa cum impune art. 1.244 C.civ., a condus la divergenţe în interpretare. Starea de fapt se agravează prin existenţa unor acte unilaterale (de exemplu, adresa nr. 31126/16.08.2016) care nu pot fi considerate echivalente unui acord bilateral perfectat contractual.

Temeiurile legale invocate

Decizia se fundamentează pe un ansamblu de dispoziţii legale, printre care se remarcă:

• Codul civil: art. 693 (regimul dreptului de superficie), art. 1166 (întâlnirea voinţelor în contracte), art. 1174 (natura contractelor solemne) şi art. 1244 (condiţia formalităţii actului de constituire).
• Legea nr. 247/2005: referitoare la regimul administrării domeniului public şi privat al unităţilor administrativ-teritoriale.
• Legea nr. 215/2001: care reglementează atribuţiile Consiliului local în administrarea bunurilor, cu referinţă specială la administrarea domeniului privat.

Aceste temeiuri juridice sunt invocate atât de recurentă, cât şi de instanţele inferioare, evidenţiind necesitatea respectării cerinţelor formale pentru valabilitatea dreptului de superficie.

Argumentele părţilor implicate

Argumentele reclamantului (Municipiul Râmnicu Vâlcea și Primarul):

• Susţin că hotărârile Consiliului local exprimă voinţa de a constitui dreptul de superficie și, prin urmare, trebuie completate prin actul autentic necesar.
• Invocă temeiurile legale din Codul civil privind caracterul oneros al dreptului de superficie și modul de stabilire a preţului în baza expertizei evaluatorului.

Argumentele pârâtei (Casa de Cultură A.):

• Contestă validitatea dobândirii dreptului de superficie prin simpla hotărâre a Consiliului local, argumentând că fără un contract încheiat în formă autentică, nu există un act juridic valabil.
• Sublinează că actele unilaterale și necontestarea unor hotărâri (ex. H.C.L. nr. 224/2016) nu pot constitui o acceptare tacită a unei oferte contractuale, așa cum impune art. 1.244 C.civ.

Această dispută evidenţiază conflictul dintre voinţa administrativă exprimată prin hotărâri și necesitatea formalităţii contractuale pentru constituirea unui drept real imobiliar.

Istoricul speţei la instanţele inferioare

Călătoria speţei în sistemul judiciar este complexă:

• În primă instanţă: Tribunalul Vâlcea a admis în parte cererile reclamantului, obligând pârâta la plata unor sume reprezentând preţul superficiei şi despăgubiri pentru lipsa de folosinţă.
• În apel: Curtea de Apel Piteşti a modificat parţial sentinţa, respingând anumite cereri (de exemplu, cele privind despăgubirile) și menţinând decizia de obligare la plata preţului superficiei, însă cu argumentaţii ce au generat ulterior critici.
• În recurs: Pârâta a formulat recursul pe motivul de casare (art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.), susţinând că interpretarea instanţei de apel a normelor de drept material a fost incorectă, în special în ceea ce priveşte necesitatea contractului autentic.

Această evoluţie procedurală a evidenţiat atât divergenţele de interpretare, cât şi importanţa aplicării stricte a cerinţelor formale în constituirea dreptului de superficie.

Motivarea instanţei actuale

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, analizând recursul formulat de pârâtă, a identificat erori în aplicarea dispoziţiilor legale:

• Instanţa a reţinut că hotărârile emise de autoritatea locală nu pot, de la sine, constitui un contract de constituire a dreptului de superficie, dat fiind că legea impune forma autentică pentru validitate.
• S-a subliniat că actul juridic de dobândire a dreptului de superficie trebuie să fie încheiat printr-un înscris autentic, iar hotărârile Consiliului local reprezintă doar acte preparatorii.
• De asemenea, Înalta Curte a criticat modul în care a fost stabilit preţul superficiei, evidenţiind necesitatea unei expertize evaluatorii independente pentru a stabili chiria de piaţă în condiţiile unui contract valid.

Astfel, motivarea instanţei se bazează pe o interpretare strictă a normelor din Codul civil și pe imperativul respectării cerinţelor de formă ad validitatem.

Soluția finală

În lumina analizelor juridice, Înalta Curte a decis:

• Admiterea recursului formulat de pârâtă, casând în parte decizia instanţei de apel privind obligarea pârâtei la plata sumei de 27.500 euro pentru preţul superficiei.
• Trimiterea cauzei la aceeaşi instanţă de apel pentru rejudecare, cu indicaţia de a administra proba cu expertiză evaluatorie pentru stabilirea preţului, conform art. 697 C.civ.
• Menţinerea în rest a soluţiei pronunţate de instanţa de apel, inclusiv respingerea altor cereri formulat de părţi.

Această soluţie reafirmă principiul că, pentru constituirea valabilă a dreptului de superficie, nu este suficientă manifestarea de voinţă prin hotărârile autorităţii locale, ci este necesară completarea formală printr-un act autentic.

Întrebări frecvente

1. Ce este dreptul de superficie?

Dreptul de superficie reprezintă un drept real imobiliar ce permite unei persoane să dețină sau să edifice o construcție pe terenul altuia, conferindu-i dreptul de folosință asupra terenului respectiv. În speța analizată, discuția s-a concentrat pe modul de dobândire al dreptului de superficie, evidențiind necesitatea respectării formalităților legale.

2. Care sunt temeiurile legale pentru constituirea dreptului de superficie?

Constituirea dreptului de superficie se bazează pe dispozițiile Codului civil, în special pe art. 693, art. 1166, art. 1174 și art. 1244, alături de normele din Legea nr. 247/2005 și Legea nr. 215/2001. Aceste norme reglementează atât dobândirea prin act juridic bilateral, cât și necesitatea formalității actului de constituire al dreptului de superficie.

3. De ce este necesară forma autentică în dobândirea dreptului de superficie?

Forma autentică este esențială pentru dobândirea validă a dreptului de superficie, deoarece, conform art. 1.244 C.civ., convențiile care strămută sau constituie drepturi reale trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute. Astfel, orice act care urmărește constituirea dreptului de superficie trebuie să respecte această cerință formală pentru a produce efecte juridice.

4. Ce rol joacă hotărârile Consiliului Local în constituirea dreptului de superficie?

Hotărârile Consiliului Local, deși reprezintă acte juridice ce exprimă voința autorității, nu pot, de la sine, constitui un contract valabil de drept de superficie. Acestea sunt considerate acte preparatorii, care trebuie completate ulterior prin încheierea unui act autentic pentru constituirea efectivă a dreptului de superficie.

5. Cum se justifică impunerea plății prețului superficiei în speță?

În speță, impunerea plății prețului superficiei s-a justificat pe baza raportului de evaluare și a interpretării normelor legale privind dreptul de superficie. Instanțele au analizat expertiza evaluatorului pentru a stabili chiria de piață, evidențiind că, fără un contract autentic, prețul nu poate fi solicitat valid, subliniind importanța unui act juridic complet pentru constituirea dreptului de superficie.

6. Ce argumente sunt invocate de pârâtă în contestarea dreptului de superficie?

Pârâta a contestat constituirea dreptului de superficie invocând lipsa unui contract încheiat în formă autentică și considerând că hotărârile Consiliului Local nu pot naște, de la sine, obligația de plată a prețului superficiei. Astfel, argumentația se bazează pe necesitatea unui act juridic solemn pentru validitatea dreptului de superficie.

7. Cum a evoluat speța în instanțele inferioare în ceea ce privește dreptul de superficie?

Speța a trecut printr-o serie de hotărâri, începând cu decizia Tribunalului Vâlcea care a admis parțial cererile reclamantului, urmată de modificările aduse de Curtea de Apel Pitești. Evoluția procesuală a evidențiat divergențele în interpretarea normelor privind dreptul de superficie și subliniază importanța respectării formei autentice în constituirea acestui drept.

8. Ce erori a constatat Înalta Curte în interpretarea normelor privind dreptul de superficie?

Înalta Curte a constatat că instanța de apel a interpretat incorect dispozițiile legale privind dobândirea dreptului de superficie, în special prin acceptarea nejustificată a unei constituiri tacite a contractului de drept de superficie. S-a subliniat că hotărârile Consiliului Local reprezintă doar acte preparatorii și că este necesară forma autentică pentru validitatea actului juridic.

9. Care este importanța expertizei evaluatorului în stabilirea prețului dreptului de superficie?

Expertiza evaluatorului este crucială pentru stabilirea corectă a valorii de piață a dreptului de superficie. În speță, raportul de evaluare a fost utilizat pentru a determina chiria pe teren, însă lipsa unui act autentic de constituire a dreptului de superficie ridică întrebări privind validitatea prețului stabilit.

10. Ce concluzii se pot trage din analiza acestei hotărâri privind dreptul de superficie?

Analiza hotărârii evidențiază importanța respectării cerințelor formale în constituirea dreptului de superficie. Concluzia principală este că, pentru validitatea unui astfel de drept, este esențial să se încheie un act autentic care să confirme voința părților, evitând astfel litigii costisitoare și asigurând certitudinea juridică. Acest principiu este fundamental în contextul aplicării legii în domeniul dreptului de superficie.