Contractul de arendă reprezintă un acord prin care o parte, denumită arendator, transferă bunuri agricole către o altă parte, cunoscută sub numele de arendaș. Acest transfer are loc pentru o perioadă stabilită, în schimbul unui preț, numit arendă. Arendarea nu este un contract civil distinct, ci mai degrabă o subcategorie a contractului de locațiune. Astfel, este supus atât legislației specifice în domeniu, cât și regulilor generale ale locațiunii. Pentru cei interesați de aspectele tehnice și legale, contractul de arendă este reglementat în Codul civil, în secțiunea dedicată regulilor particulare în materia arendării.
FORMAREA CONTRACTULUI DE ARENDĂ
Contractul de arendă se încheie între arendator și arendaș, ambele părți putând fi persoane fizice sau juridice. Durata acestui contract poate fi fie determinată, fie nedeterminată. Dacă durata nu este specificată, se presupune că arendarea este valabilă pentru întreaga perioadă necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol le va produce în anul agricol respectiv.
OBIECTUL ARENDĂRII
Obiectul are două componente esențiale:
Bunurile agricole arendate
Acestea includ terenuri cu destinație agricolă, animale, construcții, mașinării și alte bunuri destinate exploatării agricole. Esențial este ca aceste bunuri să fie licite, posibile, să se afle în proprietatea arendatorului și să fie în circuitul civil.
Arenda
Reprezintă prețul arendării și obiectul prestației arendașului. Acest preț poate fi stabilit în produse sau în bani. Diverse elemente pot influența nivelul acestui preț, cum ar fi potențialul de producție, relieful, accesibilitatea și multe altele.
FORMA CONTRACTULUI DE ARENDĂ
Contractul de arendă este un contract solemn, ceea ce înseamnă că trebuie să fie în formă scrisă pentru a fi valid. Acesta se încheie, de obicei, în trei exemplare, unul pentru fiecare parte și unul pentru consiliul local relevant. Forma solemnă include contractul scris și înregistrarea la consiliul local. Dacă obiectul arendării este un imobil, este opțională și notarea dreptului arendașului în cartea funciară. Orice nerespectare a acestor proceduri poate duce la invalidarea contractului.
OBLIGAȚIILE ARENDATORULUI
Într-un contract de arendă, arendatorul are anumite obligații esențiale, care trebuie respectate în conformitate cu prevederile legale. În primul rând, conform dreptului comun, arendatorul are datoria de a preda bunurile arendate în termenul și în condițiile stabilite în contract. Aceasta presupune transferul efectiv al bunurilor către arendaș, într-o stare adecvată pentru exploatare agricolă.
După predarea bunurilor, arendatorul trebuie să efectueze reparații capitale (dacă obiectul contractului conține și alte bunuri în afară de terenuri) pentru a asigura menținerea stării adecvate de folosință pe întreaga durată a contractului. Dacă la momentul predării se constată discrepanțe în ceea ce privește suprafața terenului față de ceea ce a fost stipulat în contract, poate fi solicitată ajustarea prețului arendei.
Pe lângă acestea, arendatorul trebuie să garanteze arendașului o folosire liniștită și utilă a bunului arendat. Asta înseamnă că trebuie să protejeze arendașul împotriva oricăror perturbări, fie ele juridice sau de fapt, și să se asigure că bunurile nu au vicii ascunse. De asemenea, arendatorul, având calitatea de proprietar, trebuie să achite impozitele și taxele datorate pentru bunurile agricole arendate.
OBLIGAȚIILE ARENDAȘULUI
Arendașul, la rândul său, are și el o serie de obligații ce decurg din contractul de arendă. Principală dintre acestea este obligația de plată a arendei, care trebuie să fie efectuată la termenele, locurile și în condițiile stabilite în contract. Arenda poate fi achitată atât în bani, cât și în produse. În cazul în care plata se face în fructe și nu există o prevedere specifică în contract, există anumite termene în care arendașul și arendatorul trebuie să își îndeplinească obligațiile.
În plus, contractul de arendă încheiat în formă autentică sau înregistrat la consiliul local constituie un titlu executoriu, oferind garanții în privința plății. Dacă contractul nu specifică termenele și modalitățile de plată, aplicarea acestei obligații se va face în conformitate cu legislația în vigoare.
Arendașul trebuie, de asemenea, să exploateze bunurile arendate cu responsabilitate, așa cum ar face-o un proprietar prudent și diligent. Acesta poate exploata bunurile conform destinației lor naturale sau conform celor stabilite în contract. În anumite situații, cu acordul scris al arendatorului, poate fi schimbată destinația bunurilor.
Un alt aspect important se referă la asigurarea bunurilor agricole împotriva riscului de pierdere datorat calamităților naturale. Această obligație revine arendașului.
La încheierea contractului, arendașul are obligația de a returna bunurile în starea în care le-a primit, conform unui inventar sau proces-verbal realizat la momentul predării. În situația în care arendașul refuză restituirea bunurilor, arendatorul poate acționa în instanță pentru a le recupera.
În ceea ce privește cheltuielile de încheiere, înregistrare și publicitate a contractului de arendă, acestea revin, de asemenea, arendașului. Este important de menționat că, în general, arendașul nu poate cesiona contractul sau subarenda fără acordul scris al arendatorului.
SUPORTAREA RISCURILOR ÎN CONTRACTUL DE ARENDĂ
Dacă bunurile agricole arendate pier în mod fortuit, integral sau parțial, riscul este suportat de arendator, în calitatea sa de proprietar, conform principiilor generale (res perit domino – art. 558 C. civ.). Totuși, este esențial ca arendașul să demonstreze că pierderea a avut loc din cauze externe, precum forța majoră sau un caz fortuit, și nu din vina sa.
În cazul în care arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă determinabilă bazată pe valoarea unei astfel de cote, pierderea fortuită, fie ea totală sau parțială, este suportată proporțional de ambele părți. Niciuna dintre părți nu are dreptul să ceară despăgubiri de la cealaltă parte în aceste circumstanțe.
În cazul în care pierderea are loc după recoltarea fructelor, dacă una dintre părți este în întârziere în mod culpabil la predarea sau recepția fructelor, cota acesteia se reduce cu fructele pierdute. Totuși, cota celeilalte părți rămâne neschimbată, cu excepția cazului în care se poate demonstra că fructele ar fi pierit indiferent de momentul predării sau recepției.
Dacă arenda trebuie să fie plătită în echivalentul în lei, care reprezintă valoarea produselor agricole, arendatorul nu va suporta riscul pierderii acestora după recoltare. Acesta nu este proprietarul produselor agricole, ci pur și simplu creditorul unei creanțe.
În cazurile prevăzute de legiuitor, dacă a existat o obligație de a încheia un contract de asigurare pentru riscul de pierdere fortuită a recoltei, indemnizația de asigurare va fi împărțită între arendator și arendaș, proporțional cu riscul suportat de fiecare. Dacă asigurarea nu a fost contractată, partea responsabilă pentru încheierea acesteia va fi răspunzătoare pentru prejudiciul cauzat celeilalte părți.
CONTRACTUL DE ARENDĂ. ÎNCETARE ȘI REÎNNOIRE
Având în vedere că arendarea are o execuție succesivă și durata este esențială, încetarea contractului are loc, în general, la expirarea termenului stabilit. Există și situații speciale în care contractul de arendă se încheie, precum decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului. Este important de menționat că, în caz de vânzare a bunului arendat și în lipsa unei stipulații contrare, contractul va fi guvernat de dreptul comun.
Contractul de arendă se reînnoiește automat pentru aceeași durată, dacă niciuna dintre părți nu a comunicat intenția de a nu reînnoi contractul, în scris, cu un anunț prealabil de cel puțin 6 luni sau un an (în cazul terenurilor agricole). Reînnoirea arendării presupune încheierea unui nou contract de arendă (sau semnarea unui act adițional), cu respectarea tuturor condițiilor de validitate.
Răzvan Petrea – avocat Timișoara
Întrebări frecvente
1. Ce reprezintă contractul de arendă?
Contractul de arendă este un acord prin care arendatorul transferă bunuri agricole către arendaș pentru o perioadă stabilită, în schimbul unui preț numit arendă. Este considerat o subcategorie a contractului de locațiune și este reglementat de Codul civil.
2. Cum se formează contractul de arendă?
Contractul de arendă se încheie între arendator și arendaș, fiecare putând fi persoană fizică sau juridică. Dacă durata contractului nu este specificată, se presupune că arendarea este valabilă pentru perioada necesară recoltării fructelor în anul agricol respectiv.
3. Ce bunuri pot fi obiectul unui contract de arendă?
Bunurile care pot fi arendate includ terenuri agricole, animale, construcții și mașinării destinate exploatării agricole. Acestea trebuie să fie licite, posibile, în proprietatea arendatorului și în circuitul civil.
4. Care sunt condițiile de validitate pentru un contract de arendă?
Contractul de arendă trebuie să fie în formă scrisă și, de obicei, se încheie în trei exemplare. Dacă obiectul arendării este un imobil, înregistrarea la consiliul local sau notarea în cartea funciară sunt necesare pentru validitatea acestuia.
5. Ce obligații are arendatorul în cadrul unui contract de arendă?
Arendatorul trebuie să predea bunurile în condițiile stabilite, să efectueze reparații capitale dacă este necesar, și să asigure arendașului folosința liniștită a bunului. De asemenea, trebuie să garanteze împotriva perturbărilor și viciilor ascunse.
6. Ce responsabilități are arendașul conform contractului de arendă?
Arendașul trebuie să plătească arenda conform termenelor contractuale, să exploateze bunurile prudenț și să le returneze în starea inițială la sfârșitul arendării. De asemenea, are responsabilitatea de a asigura bunurile agricole împotriva pierderilor.
7. Cum sunt suportate riscurile în cazul pierderii bunurilor arendate?
Dacă pierderea bunurilor arendate este fortuită, riscul este suportat de arendator. Totuși, pierderea trebuie să fie demonstrată că s-a datorat unor cauze externe, cum ar fi forța majoră.
8. Ce se întâmplă cu contractul de arendă la expirarea termenului?
Contractul de arendă încetează la expirarea termenului stabilit, cu excepția situațiilor speciale precum decesul sau falimentul arendașului. Dacă nicio parte nu exprimă intenția de a nu reînnoi contractul, acesta se reînnoiește automat.
9. Care sunt cheltuielile legate de încheierea unui contract de arendă?
Cheltuielile de încheiere, înregistrare și publicitate a contractului de arendă sunt, în general, suportate de arendaș.
10. Arendașul poate subarenda bunurile fără acordul arendatorului?
Nu, arendașul nu poate cesiona contractul sau subarenda bunurile fără acordul scris al arendatorului, conform termenilor majorității contractelor de arendă.
