Rezilierea contractului de locațiune depinde, în primul rând, de durata acestuia. Durata locaţiunii reprezintă un aspect esenţial al acestei convenţii a executării succesive. Legea stabilește durata maximă pentru care se poate încheia un contract de locațiune. Astfel, aceste locaţiuni nu pot depăși 49 de ani.
Orice tentativă de a depăși această perioadă în contract va fi redusă, de drept, la această durată maximă. Dacă locaţiunea a fost încheiată fără o durată specificată și părțile nu au intenționat o durată nedeterminată, atunci, în lipsa uzanțelor, contractul se consideră încheiat pentru un an. Este esențial să se înțeleagă faptul că durata unui contract de locaţiune nu poate fi perpetuă, deoarece acest lucru ar încălca normele de ordine publică care protejează libertatea contractantă.
Modalităţi de încetare a locaţiunii
Rezilierea contractului de locațiune poate interveni din diverse motive. Există mai multe modalități prin care poate înceta un contract de locațiune. Pe lângă cazurile generale prevăzute de dreptul comun, cum ar fi anularea, nulitatea și rezilierea contractului, Codul civil introduce dispoziții specifice pentru rezilierea contractului de locațiune. Acestea includ: înstrăinarea bunului dat în locațiune, denunțarea contractului, expirarea termenului, imposibilitatea de folosire a bunului, desființarea titlului locatorului și decesul părților.
Înstrăinarea bunului dat în locaţiune
Rezilierea contractului de locațiune poate apărea în momentul înstrăinării bunului de către locator. Cu toate acestea, există situații în care noul proprietar este obligat să respecte contractul de locațiune existent, în funcție de înregistrarea imobilului sau de data la care contractul a fost încheiat. Totuși, contractul de locațiune poate înceta odată cu înstrăinarea bunului, dacă părțile au convenit astfel.
Denunţarea contractului de locațiune
Rezilierea contractului de locațiune pe durată determinată poate avea loc prin denunțare unilaterală, în cazul în care părțile au prevăzut această posibilitate. Pentru locațiunile pe durată nedeterminată, orice parte poate denunța unilateral contractul, chiar în absența unei clauze exprese.
Expirarea termenului și tacita relocaţiune
Rezilierea contractului de locațiune poate interveni și la expirarea termenului stabilit de părți sau de lege. Dacă locatarul continuă să folosească bunul după această dată și locatorul nu se opune, se consideră că s-a încheiat un nou contract, cunoscut sub numele de tacita relocaţiune.
Rezilierea
Rezilierea contractului de locațiune poate fi solicitată și în cazul în care una dintre părți nu-și îndeplinește obligațiile, fără justificare. Aceasta trebuie dispusă de instanță sau poate opera de drept, în funcție de stipulările contractuale.
Imposibilitatea folosirii bunului
Dacă bunul dat în locațiune devine nefolosibil sau este distrus, rezilierea contractului de locațiune se poate produce de drept.
Desfiinţarea titlului locatorului
Rezilierea contractului de locațiune poate avea loc și în cazul desființării titlului locatorului, care poate fi provocată de anulare, nulitate sau revendicare.
Decesul locatarului
De obicei, decesul unei părți contractante nu duce la rezilierea contractului de locațiune. Totuși, există excepții, în special atunci când moștenitorii locatarului decedat aleg să denunțe contractul.
Răzvan Petrea – avocat Timișoara
