Pactul de opţiune este reglementat pentru prima dat în Noul Cod Civil, marcându-se ca o instituție nouă, distinctă de promisiunea unilaterală de vânzare. În esență, pactul de opţiune se definește ca fiind înțelegerea părților prin care una dintre ele se obligă să rămână legată de propria declarație de voință, în timp ce cealaltă are libertatea de a accepta sau refuza această declarație. Această declarație se consideră o ofertă irevocabilă, producând efectele prevăzute de lege.
Pactul de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat este tratat cu detaliu și în materia referitoare la contractul de vânzare. Acesta, sub forma pactului de opţiune de vânzare, reprezintă un contract prin care o persoană, denumită promitent, se obligă să vândă (sau să cumpere) un bun individual determinat sau determinabil pentru un preț anume, unei alte persoane, numită beneficiar, dacă aceasta va decide să cumpere (sau să vândă) într-un anumit termen.
Natură juridică a pactului de opţiune
Pactul de opţiune poate îmbrăca forma unui contract unilateral sau a unui contract sinalagmatic. În situația unui contract unilateral, beneficiarul nu își asumă nicio obligație patrimonială față de promitent. Contrastant, în cazul unui contract sinalagmatic, beneficiarul se obligă să ofere o contraprestație în schimbul dreptului de opțiune.
Pentru a materializa contractul de vânzare asupra căruia s-a convenit prin pactul de opţiune, este necesar ca beneficiarul să-și exercite dreptul de opțiune, acceptând contractul de vânzare promis. Simplificat, acceptarea opțiunii promisă de promitent semnifică încheierea contractului de vânzare. Dreptul de opțiune poate aparține fie beneficiarului cumpărător, fie beneficiarului vânzător, în funcție de cine a asumat rolul de promitent.
Pactul de opţiune. Flexibilitate și beneficii
Dreptul de opţiune poate fi instituit în favoarea viitorului vânzător sau în beneficiul viitorului cumpărător. Dreptul de opţiune oferă beneficiarului libertatea de a opta pentru acceptarea încheierii vânzării propusă de promitent sau pentru refuzul acesteia.
Alte aspecte care merită menționate
Pactul de opţiune reprezintă un cadru juridic bine definit, care oferă partenerilor contractuali o platformă sigură și flexibilă pentru a-și manifesta intențiile.
Dreptul potestativ al beneficiarului
Beneficiarul pactului de opţiune se bucură de un drept potestativ, care îi conferă autoritatea unilaterală de a accepta sau refuza opţiunea promitentului. Acest drept permite beneficiarului să determine, prin voința proprie, dacă contractul de vânzare va fi încheiat sau nu. Prin exercitarea acestui drept, beneficiarul poate influența semnificativ cursul relației contractuale.
Condiții de formă pentru validitate
Pentru a fi considerat valabil, pactul de opţiune trebuie să îndeplinească aceleași condiții de formă ca și contractul de vânzare pe care-l anticipează. În cazul în care contractul de vânzare preconizat implică transferul drepturilor reale ce vor fi înregistrate în cartea funciară, este imperativ ca pactele de opţiune să fie încheiate în formă autentică. În lipsa respectării acestei forme, pactul de opţiune va fi declarat nul.
Acceptarea pactului de opţiune
Declarația de acceptare a pactului de opţiune exprimată de beneficiar trebuie să adere la aceeași formă juridică precum contractul de vânzare vizat. Această conformitate asigură coerența și legalitatea tranzacției, garantând că ambele părți sunt pe deplin conștiente de implicarea și responsabilitatea lor în cadrul contractului.
Consimțământul părților implicate
Consimțământul promitentului, exprimat la momentul încheierii pactului de opţiune, rămâne valabil și pentru încheierea ulterioară a contractului de vânzare. Similar, consimțământul beneficiarului, esențial pentru validitatea contractului de vânzare preconizat, se manifestă prin acceptarea propunerii promitentului. Această armonizare a voințelor consolidează baza legală a tranzacției și subliniază acordul mutual al părților.
Obligațiile părților
În cadrul pactului de opţiune, părțile își asumă anumite obligații. Promitentul se obligă să vândă sau să cumpere un bun la un preț stabilit, oferind beneficiarului un termen specific pentru a decide asupra promisiunii făcute. Declarația de promisiune privind vânzarea sau cumpărarea unui bun, formulată de promitent, este considerată o ofertă irevocabilă, prin acordul reciproc al părților.
Termenul pentru acceptarea ofertei
În cazul în care părțile nu au stabilit un termen pentru acceptarea ofertei promitentului, acesta poate fi determinat de instanța de judecată competentă, prin ordonanță președințială, cu citarea părților. Acest mecanism juridic asigură continuitatea procesului contractual și oferă o soluție în situațiile de incertitudine.
Obiectul contractului dobândește caracter inalienabil
Pactul de opţiune instituie o inalienabilitate convențională a bunului care va face obiectul contractului de vânzare. În caz de încălcare a acestei inalienabilități de către promitent, sancțiunea poate consta în obligarea la plata de daune-interese către beneficiar sau în rezoluțiunea pactului de opţiune cu daune interese.
Înregistrarea dreptului de opţiune
Dacă obiectul pactului de opţiune privind contractul de vânzare este reprezentat de drepturi tabulare, dreptul de opţiune se va nota în cartea funciară. Aceasta constituie o etapă crucială pentru asigurarea transparenței și legalității tranzacției, protejând drepturile părților implicate.
Răzvan Petrea – avocat Timișoara
