Potrivit Codului Civil, în contractele de vânzare-cumpărare există o obligaţie importantă pentru vânzător, și anume obligaţia de garanţie contra evicţiunii. Aceasta presupune faptul că vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorul cu privire la posesiunea liniştită a bunului vândut, adică să-l protejeze de orice acţiune care ar putea tulbura dreptul său de proprietate. De asemenea, vânzătorul are datoria de a garanta că bunul nu prezintă vicii ascunse sau alte probleme care ar putea afecta utilizarea normală a acestuia.
Evicţiunea poate avea două forme. Prima formă constă în pierderea totală sau parţială a dreptului de proprietate asupra bunului, iar cea de-a doua formă presupune o tulburare a posesiunii sau drepturilor deţinătorului. Vânzătorul este responsabil să ofere cumpărătorului garanţia necesară pentru a-l proteja de astfel de situaţii.
Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale
O situație specifică în care poate apărea evicţiunea este atunci când faptele personale ale vânzătorului sau succesorilor săi tulbură cumpărătorul în liniştita posesiune a bunului.
Trebuie menționat că nu orice tulburare a posesiunii bunului atrage obligația de garanție pentru evicțiune. Această obligație apare doar în cazul în care tulburarea este rezultatul exercitării unui drept legal. Obligația de garanție a vânzătorului este o obligație patrimonială, ceea ce face ca și după moartea acestuia, obligația să se transmită succesorilor universali sau cu titlu universal. Obligația negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a bunului este de esenţa vânzării, orice convenţie contrară fiind nulă.
Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ
Dacă tulburarea posesiunii bunului provine din fapta unei terțe persoane, vânzătorul are obligația de a apăra cumpărătorul. Dacă vânzătorul nu reușește să-l apere, va fi responsabil pentru consecințele evicțiunii.
Există anumite condiții care trebuie îndeplinite pentru ca obligația de garanție contra evicțiunii să existe în această situație. În primul rând, tulburarea trebuie să fie de natură legală, adică să fie bazată pe un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. De asemenea, cauza evicțiunii trebuie să fi existat înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare și să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
În cazul în care terțul evingător invocă un drept de creanță asupra bunului vândut, vânzătorul este responsabil pentru evicțiune numai dacă cumpărătorul nu avea cunoștință despre acest drept în momentul încheierii contractului.
Efectele garanției în caz de evicțiune
Dacă cumpărătorul este evins din posesia bunului, drepturile sale împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege în funcție de gradul de evicțiune. În cazul evicțiunii totale, vânzătorul are următoarele obligații:
- Să restituie integral prețul plătit de cumpărător la încheierea contractului, chiar dacă valoarea bunului s-a diminuat în timp. Există excepții în cazul în care cumpărătorul a obținut beneficii din bun (de exemplu, fructe obținute în timpul folosinței), care pot fi reținute de către vânzător.
- Să plătească cumpărătorului valoarea fructelor pe care a fost obligat să le restituie terțului evingător.
- Să suporte cheltuielile de judecată legate de procesul cu terțul evingător.
- Să plătească daune-interese reprezentând contravaloarea prejudiciului cauzat cumpărătorului de evicțiunea bunului.
În cazul evicțiunii parțiale, cumpărătorul poate opta între rezoluțiunea contractului și menținerea acestuia, cu dreptul la despăgubiri pentru pierderea suferită. Rezoluțiunea contractului poate fi solicitată numai în cazul în care pierderea suferită este de o importanță semnificativă și dacă cumpărătorul demonstrează că nu ar fi încheiat contractul dacă ar fi cunoscut situația reală.
Acțiunea în garanție pentru evicțiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se prescrie în termenul general de prescripție, care începe să curgă de la data producerii evicțiunii.
Modificarea convențională a garanției pentru evicțiune
Regulile privind garanția pentru evicțiune pot fi modificate prin convenția părților. Cu toate acestea, există anumite limite pe care părțile nu le pot depăși prin convenție, iar clauzele care contravin acestor limite sunt nule. Vânzătorul nu poate fi exonerat de răspundere în cazul evicțiunii rezultate din fapta sa personală. Cu toate acestea, prin convenție, părțile pot exclude garanția pentru evicțiunea rezultată din fapta unui terț.
De asemenea, vânzătorul trebuie să restituie prețul plătit de cumpărător în caz de evicțiune, cu excepția cazurilor în care cumpărătorul cunoștea riscul evicțiunii la momentul vânzării sau dacă a cumpărat pe riscul propriu. Clauzele care limitează răspunderea vânzătorului pentru propriile sale fapte sau pentru evenimente fortuite nu sunt reglementate de lege și pot fi stabilite prin convenție.
În concluzie, obligația de garanție contra evicțiunii este o prevedere importantă în contractele de vânzare-cumpărare, care protejează interesele cumpărătorului în cazul în care acesta este deranjat în posesia sau folosința bunului achiziționat.
Întrebări frecvente (FAQ)
Ce înseamnă evicțiunea într-un contract de vânzare-cumpărare?
Evicțiunea într-un contract de vânzare-cumpărare reprezintă situația în care cumpărătorul este deranjat sau împiedicat în posesia sau folosința bunului achiziționat din cauza unor drepturi sau acțiuni ale unor terțe persoane.
Care sunt obligațiile vânzătorului în caz de evicțiune totală?
În caz de evicțiune totală, vânzătorul are obligația de a restitui integral prețul plătit de cumpărător la încheierea contractului, de a plăti valoarea fructelor pe care a fost obligat să le restituie terțului evingător, de a suporta cheltuielile de judecată și de a plăti daune-interese pentru prejudiciul cauzat cumpărătorului.
Ce se întâmplă în caz de evicțiune parțială?
În caz de evicțiune parțială, cumpărătorul poate opta între rezoluțiunea contractului și menținerea acestuia, cu dreptul la despăgubiri pentru pierderea suferită. Alegerea depinde de importanța pierderii suferite de cumpărător.
Pot fi modificate convențional regulile privind garanția contra evicțiunii?
Da, părțile pot modifica prin convenție regulile privind garanția contra evicțiunii. Cu toate acestea, există limite pe care părțile nu le pot depăși prin convenție, iar clauzele care contravin acestor limite sunt nule.
Ce se întâmplă în cazul în care vânzătorul este responsabil pentru evicțiune?
În cazul în care vânzătorul este responsabil pentru evicțiune, acesta are obligația de a restitui prețul plătit de cumpărător, de a plăti valoarea fructelor restituite terțului evingător, de a suporta cheltuielile de judecată și de a plăti daune-interese pentru prejudiciul cauzat cumpărătorului.
Răzvan Petrea – avocat Timișoara
