Executarea silită asupra bunurilor imobile reprezintă cea mai importantă formă de executare silită indirectă. Este frecvent utilizată în practica execuțională, având drept scop realizarea creanței prin vânzarea bunurilor imobile ale debitorului.
Această procedură execuțională este reglementată de Noul Cod de Procedură Civilă (NCPC). Din punct de vedere juridic, această procedură constituie o vânzare silită, determinând transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor din patrimoniul debitorului în cel al terțului adjudecatar.
Categorii de bunuri imobile susceptibile de urmărire silită
Noul Cod de Procedură Civilă permite, la fel ca și codul anterior din 1865, urmărirea silită a dreptului de uzufruct asupra unui bun imobil și a dreptului de superficie. Dreptul de superficie poate fi urmărit silit doar împreună cu fondul dominant.
Imobilele declarate neurmăribile prin lege nu pot fi urmărite silit. Pentru exceptarea bunurilor imobile de la urmărire este necesară o dispoziție legală explicită care să definească cazurile și condițiile în care se aplică insesizabilitatea.
Proceduri și limitări ale executării silite asupra bunurilor imobile
Pentru a evita executările silite abuzive și cheltuielile de executare excesive, noul Cod de Procedură Civilă prevede că nu se poate porni urmărirea imobiliară indirectă pentru creanțe a căror valoare nu depășește 10.000 lei. NCPC stipulează că vânzarea bunurilor imobile ale debitorului poate fi făcută doar dacă acesta nu are alte bunuri urmăribile sau dacă acestea nu pot fi valorificate.
Sunt exceptate de la această regulă situațiile în care debitorul refuză nejustificat să furnizeze executorului judecătoresc datele sau informațiile solicitate, ori furnizează cu rea credință informații incomplete. În aceste cazuri, urmărirea se poate declanșa asupra bunurilor imobile, chiar dacă valoarea creanței este sub 10.000 lei.
Legea prevede și urmărirea imobilelor pe corpuri de proprietate, în întregul lor, însă permite urmărirea separată a construcțiilor distincte de sol, a drepturilor privitoare la proprietatea pe tronsoane sau apartamente, precum și alte drepturi asupra bunurilor imobile.
În materia urmăririi silite imobiliare, legea consacră principiul extinderii urmăririi și asupra bunurilor accesorii imobilului, precum și asupra fructelor și veniturilor acestuia.
Încuviințarea urmăririi imobiliare
Cererea de urmărire se adresează executorului judecătoresc din circumscripția curții de apel unde se află imobilul aparținând debitorului sau unei alte persoane, dacă se urmărește un imobil ipotecat. Dacă imobilul se extinde în diferite circumscripții, cererea se poate face la oricare dintre executorii judecătorești competenți, la alegerea creditorului.
După înregistrarea cererii, executorul judecătoresc solicită instanței de executare încuviințarea executării silite. Copia a încheierii de încuviințare va fi comunicată debitorului, însoțită de titlul executoriu și somația de plată în termen de 15 zile de la primirea acesteia.
În cazul urmăririi cotei-părți din imobilul aflat în proprietate comună, copiile încheierii de încuviințare vor fi comunicate și coproprietarilor, invitându-i să solicite vânzarea întregului imobil aflat în indiviziune.
Executorul judecătoresc va solicita biroului de cadastru și publicitate imobiliară notarea urmăririi imobilului în cartea funciară și nominalizarea creditorului urmăritor, inclusiv determinarea sumei pentru care se face urmărirea.
Registratorul de carte funciară se pronunță asupra cererii de notare printr-o încheiere, iar în caz de impediment, respinge cererea și o notează în cartea funciară. În termen de 5 zile de la încuviințarea urmăririi, coproprietarii imobilului au dreptul să solicite scoaterea la vânzare a întregului imobil urmărit.
Efectele urmăririi silite asupra bunurilor imobile
Potrivit NCPC, drepturile reale și orice alte drepturi înscrise în cartea funciară după notarea urmăririi imobilului nu pot fi opuse creditorului urmăritor și adjudecatarului, cu excepția cazurilor determinate de lege, acordului creditorului sau adjudecatarului, și consemnării sumelor necesare acoperirii creanțelor.
Locațiunile și cesiunile de venituri dispuse după notarea urmăririi nu sunt opozabile creditorului urmăritor și adjudecatarului, cu excepția celor anterioare notării urmăririi.
Adjudecatarul nu este obligat să respecte locațiunile sub prețul pieței sau cele anterioare începerii urmăririi silite.
Vânzarea la licitație publică a bunurilor imobile
Formalitățile premergătoare vânzării
Executorul judecătoresc identifică și evaluează imobilul urmărit, întocmind un proces-verbal de situație după comunicarea încheierii de încuviințare și notarea acesteia în cartea funciară. Dacă debitorul nu furnizează datele necesare, executorul poate obține înscrisuri și informații de la instituții publice sau de credit, și poate sesiza instanța pentru sancționarea debitorului cu amendă judiciară.
Evaluarea imobilului poate implica deplasarea expertului la fața locului. În cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, executorul solicită deschiderea acesteia pe baza documentației cadastrale și a titlurilor de proprietate, cheltuielile fiind avansate de creditor și imputate debitorului.
Noul Cod de Procedură Civilă permite evacuarea debitorului sau terțului dobânditor din imobilul urmărit la cererea creditorului sau a executorului, dacă instanța consideră necesară această măsură pentru realizarea eficientă a vânzării. De la comunicarea încheierii de încuviințare a executării, debitorul sau terțul dobânditor nu mai poate efectua acte de administrare asupra imobilului.
Scoaterea la vânzare a imobilului
Procedura de vânzare la licitație începe dacă debitorul nu își plătește datoria în termen de 15 zile de la primirea somației. Dacă obiectul executării silite îl formează mai multe bunuri imobile distincte, procedura de vânzare se desfășoară pentru fiecare bun în parte. Executorul judecătoresc determină valoarea de circulație a imobilului prin încheiere, raportându-se la prețul mediu de piață sau, în lipsa acestuia, prin expertiză.
Termenul de vânzare se stabilește prin încheiere definitivă, în termen de 5 zile de la stabilirea prețului, și se aduce la cunoștința publicului prin afișare și publicare în ziare.
Publicația de vânzare include elemente esențiale precum identificarea imobilului, prețul evaluat, și termenul de vânzare, și se afișează la sediul organului de executare, al instanței de executare, la locul unde se află imobilul, și la sediul primăriei.
Licitația și adjudecarea imobilului
Licitația se desfășoară în mod public, iar dreptul de a participa aparține oricărei persoane cu capacitate de exercițiu și de a dobândi bunul licitat.
Participanții trebuie să depună o garanție de 10% din prețul de pornire, cu excepția creditorilor urmăritori, intervenienți, și coproprietarilor imobilului.
Vânzarea imobilului se face prin strigări succesive, începând de la prețul evaluat. Dacă prețul nu este obținut, licitația se amână și se repetă la un termen ulterior, cu prețul redus la 75% din prețul inițial. Adjudecatarul este obligat să depună prețul în termen de 30 de zile, în caz contrar, imobilul se scoate din nou la vânzare, iar fostul adjudecatar suportă cheltuielile noii licitații și diferența de preț.
Actul de adjudecare constituie titlu de proprietate și titlu executoriu împotriva debitorului sau terțului dobânditor, precum și împotriva oricărei persoane care posedă imobilul fără drept opozabil.
Efectele adjudecării
Adjudecatarul devine proprietar al imobilului și are dreptul la fructe și venituri. Drepturile ipotecare și sarcinile reale se radiază din oficiu, iar imobilul poate fi înstrăinat doar după plata integrală a prețului.
Vânzarea la licitație nu este garantată împotriva viciilor ascunse și nu poate fi atacată pentru leziune. În cazul evicțiunii, adjudecatarul îl poate acționa pe debitor pentru despăgubiri, iar în lipsa posibilității de îndestulare de la debitor, poate acționa creditorul care a încasat prețul de adjudecare.
Eliberarea și distribuirea sumelor realizate prin executarea silită
Ultima etapă a executării silite asupra bunurilor imobile este eliberarea și distribuirea sumelor realizate. Legea distinge între eliberarea sumelor către un singur creditor și distribuirea acestora către mai mulți creditori.
Ordinea de preferință
Potrivit NCPC, suma realizată se eliberează creditorului urmăritor până la acoperirea integrală a drepturilor sale, iar suma rămasă se predă debitorului. În cazul existenței mai multor creditori, suma se distribuie conform ordinii de preferință prevăzute de NCPC.
Procedura distribuirii sumelor rezultate din vânzarea bunurilor urmărite
În cazul mai multor creditori urmăritori sau intervenienți, suma se distribuie conform ordinii de preferință prevăzute de NCPC. Executorul judecătoresc fixează un termen de 10 zile pentru depunerea titlurilor de creanță, notificând toate părțile interesate.
Creanțele privilegiate ale statului sau unităților administrativ-teritoriale trebuie declarate în termen de 30 de zile de la notificare. Creanțele garantate prin gaj, ipotecă sau alte drepturi de preferință se plătesc înaintea celorlalte.
Executorul întocmește proiectul de distribuire a sumelor și îl comunică debitorului și creditorilor, care pot formula obiecțiuni în termen de 5 zile. Dacă se ajunge la un acord, executorul dispune repartizarea sumelor conform înțelegerii; în caz contrar, instanța de executare soluționează contestațiile.
Plata sumei rezultate din executarea silită
Plata se face după expirarea termenului de depunere a titlurilor de creanță sau a termenului de formulare a obiecțiunilor. Suma rămasă după plata creanței și cheltuielilor de executare se eliberează debitorului. Executorul dispune plata prin încheiere executorie, iar unitatea de credit efectuează plățile pe baza dispoziției executorului.
Creanțele contestate se plătesc după soluționarea contestațiilor. După plata integrală a creanțelor, titlurile se eliberează creditorilor, iar executorul dispune încetarea urmăririi silite și închiderea dosarului de executare.
În cazul în care unii creditori nu au fost îndestulați, urmărirea silită poate fi reluată sau se poate iniția o nouă urmărire a altor bunuri ale debitorului.
Răzvan Petrea – avocat Timișoara
Întrebări frecvente despre executarea imobilelor
Ce este executarea imobilelor?
Executarea imobilelor reprezintă procesul prin care se urmărește recuperarea creanțelor prin vânzarea bunurilor imobile ale debitorului. Aceasta este reglementată de Noul Cod de Procedură Civilă și implică diverse etape și proceduri.
Care sunt principalele etape ale procedurii de executarea imobilelor?
Procedura de executarea imobilelor implică mai multe etape: identificarea și evaluarea imobilului, încuviințarea urmăririi, notarea în cartea funciară, vânzarea la licitație publică și distribuirea sumelor obținute. Fiecare etapă este esențială pentru realizarea corectă a executării.
Ce bunuri imobile pot fi urmărite în cadrul executării imobilelor?
În cadrul executării imobilelor, pot fi urmărite toate bunurile imobile ale debitorului, inclusiv dreptul de uzufruct și dreptul de superficie. Există însă excepții legale pentru anumite bunuri declarate neurmăribile.
Cum se face evaluarea imobilului în cadrul executării imobilelor?
Evaluarea imobilului în cadrul executării imobilelor se face de către executorul judecătoresc, raportându-se la prețul mediu de piață sau, în cazuri speciale, prin expertiză. Aceasta este esențială pentru stabilirea prețului de pornire la licitație.
Ce rol are cartea funciară în procedura de executarea imobilelor?
Cartea funciară joacă un rol crucial în procedura de executarea imobilelor, asigurând publicitatea imobiliară. Notarea urmăririi în cartea funciară face drepturile reale și alte drepturi înscrise după această notare inopozabile creditorului urmăritor și adjudecatarului.
Care sunt excepțiile de la principiul inopozabilității în executarea imobilelor?
Excepțiile de la principiul inopozabilității în executarea imobilelor includ cazurile expres determinate de lege, acordul creditorului sau adjudecatarului și consemnarea sumelor necesare acoperirii creanțelor de către debitor sau terțul dobânditor.
Cum se desfășoară licitația publică în cadrul executării imobilelor?
Licitația publică în cadrul executării imobilelor se desfășoară prin strigări succesive, începând de la prețul evaluat al imobilului. Dacă nu se obține prețul minim, licitația se amână și se reia la un termen ulterior cu preț redus.
Cine poate participa la licitația publică pentru executarea imobilelor?
La licitația publică pentru executarea imobilelor pot participa toate persoanele care au capacitatea de exercițiu și capacitatea de a dobândi bunul licitat, inclusiv prin intermediul unui mandatar cu procură specială autentică.
Ce se întâmplă dacă adjudecatarul nu plătește prețul imobilului în termenul stabilit?
Dacă adjudecatarul nu plătește prețul imobilului în termenul stabilit, imobilul se scoate din nou la vânzare, iar fostul adjudecatar suportă cheltuielile noii licitații și eventualele diferențe de preț.
Ce drepturi are adjudecatarul imobilului în urma executării imobilelor?
Adjudecatarul imobilului în urma executării imobilelor devine proprietar al imobilului, având dreptul la fructe și venituri și fiind responsabil pentru plata dobânzilor și suportarea sarcinilor imobilului. Drepturile ipotecare și alte sarcini reale se radiază din oficiu.
Cum se procedează în cazul unei executări imobiliare abuzive?
În cazul unei executări imobiliare abuzive, debitorul sau orice altă persoană interesată poate obține desființarea măsurilor de executare.
Ce rol are instanța de executare în procedura de executarea imobilelor?
Instanța de executare are rolul de a soluționa contestațiile și cererile în cadrul procedurii de executarea imobilelor, putând dispune suspendarea executării sau alte măsuri necesare pentru realizarea corectă a executării silite.
Care sunt cheltuielile implicate în procedura de executarea imobilelor?
Cheltuielile implicate în procedura de executarea imobilelor includ taxele de executare, costurile evaluării imobilului, cheltuielile de publicitate imobiliară și eventualele costuri de evacuare a debitorului sau terțului dobânditor.
Cum se distribuie sumele obținute din executarea imobilelor?
Sumele obținute din executarea imobilelor se distribuie conform ordinii de preferință prevăzute de lege, cu prioritate pentru cheltuielile de executare, creanțele garantate și creanțele privilegiate, urmate de alte creanțe în ordinea stabilită de lege.
Ce se întâmplă cu imobilele neurmăribile în cadrul executării imobilelor?
Imobilele neurmăribile sunt exceptate de la executarea imobilelor prin dispoziții legale explicite, care determină cazurile și condițiile în care aceste bunuri sunt insesizabile, indiferent dacă aparțin statului, persoanelor juridice sau fizice.
Ce se întâmplă cu drepturile reale înscrise după notarea urmăririi imobilului?
Drepturile reale înscrise după notarea urmăririi imobilului nu pot fi opuse creditorului urmăritor și adjudecatarului, cu excepția cazurilor expres prevăzute de lege, acordului acestora sau consemnării sumelor necesare acoperirii creanțelor.
Ce este actul de adjudecare în cadrul executării imobilelor?
Actul de adjudecare este documentul care atestă transferul dreptului de proprietate asupra imobilului de la debitor la adjudecatar în cadrul executării imobilelor. Acesta constituie titlu de proprietate și titlu executoriu împotriva debitorului sau terțului dobânditor.
Cum se realizează publicitatea imobiliară în cadrul executării imobilelor?
Publicitatea imobiliară în cadrul executării imobilelor se realizează prin notarea urmăririi în cartea funciară, afișarea publicației de vânzare la sediul organului de executare, al instanței de executare, la locul imobilului și în ziare de circulație națională sau locală.
Ce se întâmplă cu creanțele contestate în cadrul executării imobilelor?
Creanțele contestate în cadrul executării imobilelor sunt soluționate de instanța de executare, care poate dispune fie eliberarea sumelor corespunzătoare, fie distribuirea lor între creditorii rămași neîndestulați, conform hotărârii definitive.
Ce se întâmplă cu sumele neridicate după executarea imobilelor?
Sumele neridicate timp de 5 ani de la data comunicării încheierii de distribuire se fac venit la bugetul local, conform reglementărilor legale privind executarea imobilelor.
