Noul Cod civil român stabilește caracterul de titlu executoriu al contractului de locațiune în anumite situații, iar pentru a înțelege în ce măsură acesta poate fi utilizat în practică, trebuie să analizăm și corelațiile dintre Noul Cod civil și Noul Cod de procedură civilă în ceea ce privește evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept.
Articolele relevante pentru acest subiect sunt: art. 1.798 NCC, art. 1.809 NCC, art. 1.816 NCC și art. 1.831-1.832 NCC.
CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE – ÎNCHIRIERE ESTE TITLU EXECUTORIU PENTRU PLATA CHIRIEI
În cazul neîndeplinirii obligației de plată a chiriei, locatorul are posibilitatea de a solicita fie executarea silită a acestei obligații, fie rezilierea contractului cu daune-interese conform clauzelor contractuale.
Pentru executarea silită în natură a obligației de plată a chiriei, art. 1.798 NCC acordă caracterul de titlu executoriu contractului de locațiune încheiat în formă scris și înregistrat la ANAF. Astfel, locatorul poate apela la executorul judecătoresc competent pentru punerea în executare silită a contractului de locațiune, în cazul în care acesta a fost încheiat în formele prevăzute de lege.
CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE – ÎNCHIRIERE ESTE TITLU EXECUTORIU PENTRU RESTITUIREA BUNULUI
Locațiunea – titlu executoriu, în cazul denunțării unilaterale a contractului. Atunci când contractul de locațiune a fost încheiat pe o perioadă nedeterminată, părțile pot pune capăt contractului prin denunțare unilaterală, respectând termenul de preaviz. Conform art. 1.816 NCC, contractul de locațiune pe durată nedeterminată poate fi considerat titlu executoriu pentru recuperarea bunului de la locatar, în cazul în care acesta a fost încheiat în formă autentică sau act sub semnătură privată înscris la administrația financiară.
Locațiunea pe durată determinată și restituirea bunului. În cazul contractelor de locațiune pe durată determinată, dreptul comun permite denunțarea unilaterală numai dacă părțile au prevăzut această posibilitate în contract. În acest caz, contractul poate constitui titlu executoriu pentru restituirea bunului în anumite condiții.
Expirarea termenului contractual. La expirarea termenului convenit de părți pentru asigurarea folosinței bunului, contractul își încetează efectele de drept, fără a mai fi nevoie de înștiințarea locatarului de către locator (art. 1.809 NCC).
Consecințele imediate ale expirării termenului contractual țin de restituirea bunului, locatorul beneficiind de un titlu executoriu în acest sens, dacă a încheiat contractul în formă autentică sau prin înscris sub semnătură privată, înregistrat la organul fiscal competent.
Încetarea efectelor contractului se produce în acest caz dacă nu operează tacita relocațiune, în condițiile articolului 1.810 NCC, locatarul rămânând pe mai departe în folosința bunului locat iar locatorul încasând chiria.
Tacita relocațiune. Ca și în cazul încetării contractului de locațiune fără termen, dacă locatorul nu mai dorește continuarea raporturilor contractuale, va trebui să anunțe locatarul, notificându-i intenția de încetare a contractului, deoarece, în caz contrar, dacă va lăsa pe locatar să folosească bunul și va accepta plata chiriei, contractul se va considera încheiat în mod tacit, noua locațiune fiind încheiată fără termen.
În cazul contractului de închiriere asupra locuinței de serviciu, întemeiat pe contractul de muncă, chiriașul angajat poate denunța contractul de muncă prin voința sa, dacă își dă demisia, efectele acesteia producându-se și asupra contractului de închiriere.De asemenea, dacă unitatea își restrânge activitatea sau se desființează, încetarea contractului de închiriere ca accesoriu se produce urmare a îndeplinirii condiției pozitive rezolutorii, anume pierderea calității de salariat.
Ca atare, după împlinirea termenului contractual, locatarul poate continua să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile iar locatorul poate accepta executarea acestor prestații, fără împotrivire, ipoteză în care noul Cod civil consideră încheiată o nouă locațiune.
Prin urmare, în cazul în care locatarul refuză să predea bunul la încetarea tacitei relocaţiuni, locatorul nu va putea să recupereze bunul prin procedura executării silite, bazată pe titlul executoriu constând în contractul inițial, întrucât această calitate a titlului executoriu nu se transferă automat asupra noii locaţiuni.
Cu toate acestea, locatorul nu este lipsit de mijloace de protecție în acest caz. El poate înainta o acțiune în instanță pentru a solicita încetarea contractului de închiriere, restituirea bunului și, eventual, plata unor despăgubiri pentru folosința nejustificată a bunului după încetarea contractului. Deși această procedură poate dura mai mult și poate necesita dovedirea faptelor în instanță, ea oferă totuși o protecție legală locatorului.
Este important de menționat că dacă părțile doresc să evite situațiile de incertitudine și să asigure că noul contract de locațiune va fi în forma scrisă și va avea calitatea de titlu executoriu, pot conveni să încheie un nou contract în forma legală corespunzătoare, în loc să se bazeze pe tacita relocaţiune.
În concluzie, tacita relocaţiune este un mecanism prevăzut de lege, care permite încheierea unui nou contract de închiriere între părți, fără a fi necesară manifestarea explicită a voinței lor în acest sens. Însă, pentru a evita incertitudinile și dificultățile legate de lipsa formei scrise și a calității de titlu executoriu, părțile ar putea să opteze pentru încheierea unui nou contract în forma legală corespunzătoare.
REZILIEREA CONTRACTULUI
Rezilierea contractului de închiriere poate avea loc în cazul în care o parte nu își îndeplinește obligațiile esențiale asumate în contract. În astfel de cazuri, cealaltă parte are dreptul să solicite rezilierea contractului și să ceară daune interese în conformitate cu prevederile legale.
În cazul închirierii de locuințe, dreptul comun permite rezilierea contractului în anumite situații speciale, cum ar fi comportamentul chiriașului, membrii familiei sale sau alte persoane cărora le-a permis accesul în locuință, care face imposibilă conviețuirea cu alte persoane ce locuiesc în același imobil sau în imobile aflate în vecinătate.
Evacuarea chiriașului se realizează în baza unei hotărâri judecătorești, cu excepția cazurilor în care contractul de închiriere, încheiat în formă autentică sau sub semnătură privată înregistrată la administrația financiară, constituie titlu executoriu.
Pentru a facilita situația locatorului de imobile, noul Cod de procedură civilă prevede o procedură specială pentru cazurile în care se stinge dreptul locatarului de a folosi imobilul, prin încetarea locațiunii. Locatorul este obligat să notifice locatarul în scris și să îi pună în vedere să elibereze și să predea imobilul în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării. Dacă locatarul sau ocupantul notificat refuză să evacueze imobilul, locatorul se poate adresa instanței pentru a obține o hotărâre executorie de evacuare.
Rezilierea contractului de închiriere poate avea consecințe importante atât pentru locator, cât și pentru chiriaș. De aceea, este esențial ca părțile să ia în considerare toate aspectele implicate în rezilierea contractului și să acționeze în conformitate cu prevederile legale.
În cazul în care chiriașul este cel care dorește să rezilieze contractul, acesta trebuie să notifice locatorul în scris și să îi ofere un termen rezonabil pentru a se pregăti de încetarea contractului. În general, acest termen este de 30 de zile, dar poate fi diferit în funcție de prevederile contractuale.
Rezilierea contractului de închiriere poate fi solicitată și de către locator, în cazul în care chiriașul nu își îndeplinește obligațiile asumate în contract. De exemplu, dacă chiriașul nu plătește chirie la timp sau nu se conformează regulilor de conviețuire stabilite în contract, locatorul poate solicita rezilierea contractului și evacuarea imobilului.
În anumite situații, părțile pot ajunge la un acord amiabil pentru rezilierea contractului, înainte de a se ajunge la implicarea instanței. Aceasta poate fi o soluție mai rapidă și mai puțin costisitoare pentru ambele părți, dar este important ca ambele părți să se asigure că toate aspectele legate de reziliere sunt luate în considerare și că înțelegerea este înregistrată în scris.
Este important de menționat că, în cazul în care contractul de închiriere este încheiat pe o perioadă determinată, rezilierea contractului înainte de expirarea termenului stabilit poate avea consecințe suplimentare, cum ar fi plata unor penalități sau daune interese. În acest sens, este recomandabil ca părțile să se consulte cu un avocat specializat în dreptul imobiliar înainte de a lua orice decizie cu privire la rezilierea contractului.
În concluzie, rezilierea contractului de închiriere este o situație complexă care implică o serie de drepturi și obligații pentru ambele părți. Pentru a evita disputele și a asigura o rezolvare corectă și legală a situației, este esențial ca părțile să respecte prevederile contractuale și legale și să solicite sfatul unui avocat specializat în dreptul imobiliar dacă este necesar.
CONCLUZII
Beneficiul titlului executoriu, conferit de prevederile legale specifice contractului de locațiune, nu poate fi extins în toate cazurile în care locatorul întâmpină dificultăți în încasarea chiriei sau în obținerea restituirii imobilului.
Având în vedere caracterul special al normelor care stabilesc titlurile executorii, interpretarea acestora nu poate fi făcută în mod extensiv, deși evitarea unui proces judiciar este, în mod evident, avantajoasă. Legislația recunoaște caracterul de titlu executoriu al contractului de locațiune doar în situațiile în care relațiile dintre părți sunt clar definite, iar obligațiile ce trebuie îndeplinite sunt certe, lichide și exigibile.
Astfel, în cazurile în care obligațiile contractuale nu sunt clar stabilite sau nu îndeplinesc condițiile de certitudine, lichiditate și exigibilitate, locatorul nu poate beneficia de caracterul executoriu al contractului de locațiune. În aceste situații, părțile pot fi nevoite să se adreseze instanțelor de judecată pentru a soluționa litigiul și a obține recunoașterea și executarea drepturilor lor.
Prin urmare, este esențial ca părțile să încheie contracte de locațiune clar formulate și să se asigure că toate obligațiile contractuale sunt bine definite, pentru a evita disputele și a beneficia de caracterul executoriu al contractului, acolo unde legea permite acest lucru.
Răzvan Petrea – avocat Timișoara
