Asociație de proprietari: Obligațiile proprietarilor

În cadrul Asociației de proprietari, proprietarii care dețin  unități individuale în imobile colective au obligații și responsabilități care trebuie respectate pentru a asigura o conviețuire armonioasă și funcționarea eficientă a condominiului. Legea nr. 196/2018 privind administrarea condominiilor stabilește cadrul legal. Proprietarii trebuie să fie conștienți de obligațiile lor legale și să se asigure că își îndeplinesc responsabilitățile pentru a evita sancțiuni sau litigii.

PRINCIPALELE OBLIGAȚII ALE MEMBRILOR ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI

Colaborarea cu asociația de proprietari și respectarea deciziilor acesteia, precum și a regulamentului intern al condominiului, sunt aspecte importante pentru menținerea unei relații bune între toate părțile implicate în administrarea condominiului, membrii asociației de proprietari trebuie să respecte următoarele obligații principale:

1. Notificarea președintelui în caz de schimbări în structura familiei (Art. 30 alin. 1-2): Proprietarii au obligația de a informa președintele asociației de proprietari în scris, în termen de 10 zile de la producerea oricărei schimbări a familiei (deces, căsătorie, naștere), persoanele luate în spațiu sau în cazul închirierii/imprumutului locuinței.
2. Menținerea proprietății individuale în stare bună tehnică și funcțională (Art. 30 alin. 3): Proprietarii sunt responsabili pentru întreținerea proprietății lor individuale, fie că este vorba de locuințe sau de spații cu altă destinație decât cea de locuință, pe propria lor cheltuială, astfel încât să nu afecteze drepturile celorlalți proprietari sau funcționarea condominiului.
3. Întreținerea și funcționarea echipamentelor și instalațiilor din proprietatea individuală (Art. 30 alin. 4): Proprietarii au obligația de a întreține și asigura buna funcționare a echipamentelor și instalațiilor din propriile proprietăți individuale, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalți proprietari din condominiu.
4. Repararea daunelor cauzate proprietății comune sau individuale a altor proprietari (Art. 30 alin. 5): Dacă un proprietar provoacă daune proprietății comune sau proprietății individuale a altui proprietar din condominiu, acesta are obligația de a repara stricăciunile sau de a suporta cheltuielile pentru lucrările de reparații.
5. Răspunderea proprietarului pentru relațiile juridice dintre locator și locatar (Art. 30 alin. 6): Nerespectarea obligațiilor contractuale de către locatar nu absolvă  proprietarul de obligațiile sale față de asociația de proprietari sau față de furnizorii de utilități publice, conform prevederilor Legii 196/2018. Acest lucru înseamnă că proprietarul rămâne responsabil pentru îndeplinirea obligațiilor sale legale, chiar dacă locatarul nu își respectă propriile responsabilități.

ACCESUL LA PROPRIETATEA INDIVIDUALĂ PENTRU INTERVENȚII ȘI DESPĂGUBIRI

Art. 31 din Legea 196/2018 stabilește cum se face accesul la proprietatea individuală în cazul lucrărilor de intervenție la elementele componente ale proprietății comune și reglementează aspectele legate de despăgubiri. Proprietarii din condominii trebuie să respecte prevederile Art. 31 și să coopereze cu asociația de proprietari în ceea ce privește accesul în proprietatea lor individuală și realizarea lucrărilor de intervenție. De asemenea, este important ca proprietarii să înțeleagă și să respecte regulile privind despăgubirile, pentru a asigura o soluționare echitabilă și eficientă a problemelor care pot apărea în urma lucrărilor de intervenție.

1. Obligația proprietarului de a permite accesul în proprietatea sa individuală (Art. 31 alin. 1): Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociației de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul președintelui, unui membru al comitetului executiv, administratorului și unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcții/reparații, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună. În cazuri de urgență, termenul pentru preaviz este de 24 de ore.
2. Răspunderea proprietarului în cazul refuzului de acces (Art. 31 alin. 2): Dacă proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, acesta răspunde civil și penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectați, în conformitate cu legea.
3. Despăgubiri pentru proprietarii afectați de lucrările de intervenție (Art. 31 alin. 3-4): Proprietarii care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor prevăzute la alin. (1) sunt despăgubiți de către asociația de proprietari, din fondul de reparații. În cazul în care prejudiciul este cauzat de către executantul lucrărilor, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în conformitate cu legea.
4. Acordul între proprietar și asociația de proprietari privind lucrările de intervenție (Art. 31 alin. 5): Lucrările de intervenție la elementele componente ale proprietății comune se execută în condiții stabilite de comun acord și consemnate printr-un acord semnat de către proprietar și asociația de proprietari.
5. Cheltuielile pentru aducerea proprietății individuale la starea tehnică inițială (Art. 31 alin. 6): În situația în care, pe parcursul executării lucrărilor de intervenție în baza prevederilor alin. (1), se afectează în orice mod proprietatea individuală, cheltuielile necesare pentru aducerea la starea tehnică inițială a acesteia se suportă în condițiile alin. (3) și/sau (4), după caz.

OBLIGAȚIILE PROPRIETARILOR PENTRU CONSOLIDAREA, MODERNIZAREA ȘI REABILITAREA CONDOMINIILOR

Art. 32 din Legea 196/2018 stabilește obligațiile proprietarilor din condominii în ceea ce privește consolidarea, modernizarea, reabilitarea termică și structural-arhitecturală a condominiilor. Proprietarii sunt responsabili să respecte prevederile legale și să mențină aspectul armonios și unitar al condominiilor, să solicite informații și restricții de la autoritățile locale și să ia măsuri pentru reducerea riscului seismic al construcțiilor. Aceste obligații au ca scop asigurarea calității vieții locatarilor, protejarea patrimoniului imobiliar și creșterea siguranței și performanței energetice a clădirilor:

1. Consolidarea și modernizarea condominiului și echipamentelor sale (Art. 32 alin. 1): Proprietarii au obligația să ia măsuri pentru consolidarea și modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalațiilor și dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică și reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului. Aceste măsuri trebuie să fie în conformitate cu prevederile legale și să mențină aspectul armonios și unitar al întregului condominiu.
2. Modificarea aspectului fațadei condominiului (Art. 32 alin. 2): În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociațiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane. Aceasta necesită o documentație tehnică elaborată de arhitecți cu drept de semnătură și respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, regimul monumentelor istorice, zonelor protejate, reabilitarea termică și reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului.
3. Solicitarea informațiilor și restricțiilor de la autoritățile administrației publice locale (Art. 32 alin. 3): Înainte de modificarea aspectului fațadei condominiului, președintele asociației de proprietari solicită, în scris, autorității administrației publice locale toate informațiile și restricțiile referitoare la culoare, aspect, materiale și altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenție aferente zonelor de intervenție prioritară.
4. Lucrări unitare pentru condominii cu mai multe tronsoane sau scări (Art. 32 alin. 4): În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare, modernizare, reabilitare termică și structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, respectând caracterul arhitectural al condominiului și caracterul ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
5. Măsuri pentru reducerea riscului seismic (Art. 32 alin. 5): Proprietarii construcțiilor și asociațiile de proprietari, precum și persoanele juridice care au în administrare construcții încadrate în clasele de risc seismic și/sau afectate de seisme, sunt obligați să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea risului seismic al construcțiilor. Aceste măsuri includ consolidarea clădirilor, efectuarea de evaluări și expertize tehnice, realizarea de proiecte de intervenție pentru reducerea riscului seismic și asigurarea executării lucrărilor de intervenție în condiții de siguranță și conformitate cu prevederile legale.

ALTE ASPECTE RELEVANTE ÎN CAZUL ÎNSTRĂINĂRII (VÂNZĂRII) PROPRIETĂȚILOR

Scopul acestor dispoziții este de a asigura că datoriile către asociațiile de proprietari și furnizorii de utilități sunt plătite sau preluate de noul proprietar, pentru a evita problemele cauzate de datorii neachitate.

1. Proprietarii care vând proprietățile lor trebuie să prezinte dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice.
2. Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare doar dacă sunt îndeplinite anumite condiții, cum ar fi prezentarea unei adeverințe de către proprietar privind achitarea cotelor de contribuție sau preluarea datoriilor de către noul proprietar.
3. Dispozițiile menționate se aplică și la hotărâri judecătorești care țin loc de act de înstrăinare.
4. Actele de înstrăinare autentificate fără a respecta prevederile legale sunt anulabile.
5. Proprietarul este obligat să transmită noului proprietar documentele relevante, inclusiv certificatul de performanță energetică.
6. Noul proprietar are obligația de a se prezenta în fața președintelui asociației de proprietari și de a furniza informațiile necesare pentru recalcularea cotelor de contribuție.
7. În cazul închirierii, proprietarul este cel care rămâne responsabil de plata cotelor de întreținere, recuperând apoi aceste costuri de la chiriaș în funcție de contract.
8. Președintele și/sau administratorul sunt obligați să elibereze adeverința prevăzută la alin. (2) lit. a) în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării.
9. Președintele sau administratorul are obligația de a solicita notarea în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată.
10. Notarea în cartea funciară a debitelor prevăzute la alin. (9) este scutită de plata taxei de timbru.

CONLUZII

În lumina prevederilor legale analizate, este clar că proprietarii din condominii au o serie de obligații  de îndeplinit în ceea ce privește gestionarea și înstrăinarea proprietăților. Respectarea acestor obligații nu doar că asigură buna funcționare a asociațiilor de locatari, dar contribuie și la o conviețuire armonioasă între vecini. Prin urmare, este esențial ca proprietarii să fie conștienți de responsabilitățile lor legale și să coopereze cu asociațiile de locatari și furnizorii de utilități pentru a se asigura că toate datoriile și contribuțiile sunt plătite la timp. Aceasta va facilita procesul de înstrăinare și va contribui la menținerea unui mediu sănătos și echilibrat în cadrul condominiilor. În plus, respectarea obligațiilor legale și colaborarea între proprietari și asociații de locatari vor contribui în mod semnificativ la creșterea calității vieții și la menținerea valorii proprietăților pe termen lung.

Răzvan Petrea – avocat Timișoara